北京房產律師——父母借子女名義買房後過户己方名下是否需要子女配偶同意

原告訴稱

趙某媛向本院提出訴訟請求：確認周某超與周某仁就北京市海淀區一號房屋簽訂的房屋買賣合同無效。本案的訴訟費由周某超、周某仁、吳某芬負擔。

事實和理由：我與周某超系夫妻關係，周某仁與吳某芬系周某超的父母。我與周某超於1997年9月30日登記結婚。2000年至2001年期間，我們購買了位於北京市海淀區一號房屋，該房屋是我們的夫妻共同財產。後周某超未經我同意，於2005年將涉案房屋過户至周某仁名下，後又添加了吳某芬為共有權人。為了維護我的合法權益，故訴至法院。

被告辯稱

周某超、周某仁、吳某芬辯稱，涉案房屋本身就是周某仁與吳某芬購買的，該房屋從最初準備購買到實際付款，再到後期房屋登記在周某仁名下，此過程可以看出該房屋系周某仁、吳某芬購買。購買房屋時，周某仁、吳某芬曾向趙某媛借款100000元。鑑於周某仁年齡較大，無法辦理銀行貸款等相關手續，迫不得已才以周某超名義購買涉案房屋。

後因過户所需，周某超與周某仁簽訂房屋買賣合同。涉案房屋現登記在周某仁與吳某芬夫婦名下是正當的，屬於物歸原主，我們認為涉案合同是有效的。綜上，我們不同意趙某媛的訴訟請求。

法院查明

周某超與周某仁、吳某芬系父母子關係；周某超與趙某媛於1997年9月30日登記結婚，現二人的離婚案件尚在審理期間。

2001年4月18日，周某超與北京R公司簽訂房屋買賣合同，周某超購買位於北京市海淀區一號房屋，房屋總價款為1066085元。2005年1月6日，周某超取得房屋所有權證，房屋登記在其名下。同年1月25日，周某超與周某仁簽訂房屋買賣合同，約定周某仁購買涉案房屋，房屋成交價格為728150元。2011年2月24日，周某仁辦理了房屋所有權證，房屋登記在周某仁名下。2015年10月21日，周某仁、吳某芬申請將涉案房屋轉移至二人名下，二人各佔50%的份額。2019年11月27日，周某仁與吳某芬取得不動產權證書。

趙某媛主張，涉案房屋的購房人是周某超，付款人亦為周某超，但其不清楚付款情況，其中周某超貸款250000元。其不清楚房屋交付時間，涉案房屋一直由周某仁、吳某芬居住。周某超與周某仁簽訂房屋買賣合同的性質是贈與合同；後該房屋登記在周某仁、吳某芬名下是添名性質。

趙某媛為證明其主張，提供取款手續及字據。上述證據顯示：2001年12月23日，趙某媛的賬户取款100000元；周某超於當日給趙某媛書寫字據，字據內容為“2001年12月23日，從趙某媛個人賬户支取人民幣壹拾萬元整，用於購房支出，今特此立據為證，領款人簽字確認周某超，財產所有人趙某媛”。

同時，趙某媛表示周某仁在2005年以後，在大概5年期間內分數次償還了該款。周某超、周某仁、吳某芬認可上述證據的真實性，同時表示上述款項在2003年6月中下旬，由周某仁分幾次償還給趙某媛。

周某超、周某仁、吳某芬主張，周某仁、吳某芬為了辦理貸款，故借用周某超名義購買涉案房屋；購房款均是周某仁、吳某芬支付的；2001年4月18日支付首付款106608元；2001年7月1日支付二期款390000元，其中貸款250000元；2001年12月25日支付三期款463170.1元；2003年1月26日支付四期款106535元。

貸款是以周某超名義辦理的公積金貸款，現貸款均由周某仁、吳某芬償還完畢。涉案房屋是2003年5月交付的，房屋一直由周某仁、吳某芬居住使用。周某超與周某仁簽訂房屋買賣合同後，並交接購房款，該合同只是為了過户履行手續；後該房屋登記在周某仁、吳某芬名下是添名性質。

周某超、周某仁、吳某芬為證明其主張，提供周某仁與周某超簽訂的《父母借子名義購房協議》。該協議顯示：周某仁欲購買新的商品房，但存在資金缺口，又無法辦理銀行貸款，故借周某超名義向銀行貸款，購買北京市海淀區一號房屋；該房屋的購房款及相關税費由周某仁支付；周某超在取得房產證後，必須儘快將該房屋的產權登記在周某仁名下。該協議顯示簽訂時間為2000年9月5日。

趙某媛不認可該證據的真實性。周某超、周某仁、吳某芬提供購房款票據。該票據顯示的購房款支付情況與周某超、周某仁、吳某芬陳述的支付情況基本一致。趙某媛認可該證據的真實性，但不認可證明目的。周某超、周某仁、吳某芬提供貸款及還款手續。該證據顯示：銀行於2001年6月22日支付貸款250000元；償還貸款均從周某超賬户支付；2003年6月4日，該貸款提前償還227338.29元，該貸款全部還清。

趙某媛認可該證據的真實性，但不認可證明目的。周某超、周某仁、吳某芬提供吳某芬的售房手續。該證據顯示：吳某芬於2003年5月15日將位於北京市西城區A號房屋出售，售房款355000元。趙某媛認可該證據的真實性，但不認可證明目的。周某超、周某仁、吳某芬提供派出所證明信。該證據顯示周某仁、吳某芬於2003年12月24日將户籍遷入涉案房屋。

趙某媛認可該證據的真實性。周某超、周某仁、吳某芬提供周某超及周某仁、吳某芬的銀行交易記錄，以證明涉案房屋的購房款、貸款均系周某仁、吳某芬支付及償還。趙某媛認可該證據的真實性，但不認可證明目的。周某超、周某仁、吳某芬提供周某仁的相關證書，以證明周某仁具有支付購房款的能力。趙某媛不認可上述證據的真實性，並表示與本案無關。

裁判結果

駁回趙某媛的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。本案中，趙某媛主張涉案房產系周某超出資購買，但針對該主張，趙某媛未提供充足有效的證據證明，周某超對此亦予以否認。

周某超、周某仁、吳某芬主張周某仁、吳某芬借用周某超名義購買涉案房屋，針對該主張周某仁、吳某芬提供了銀行交易記錄等證據，上述證據能夠相互印證，已經形成完整的證據鏈，足以證明涉案房屋系周某仁、吳某芬出資購買。另外，涉案房屋交付至今已近20年，房屋一直由周某仁、吳某芬居住使用。加之，周某超在取得涉案房屋產權後，立即將房屋過户給周某仁，而趙某媛未提供證據證明其及時提出異議。還有，周某超從趙某媛賬户提取款項，用於購買，卻給趙某媛出具字據，而錢款卻由周某仁償還，該情況亦與趙某媛的主張相悖。

綜合上述情況，法院對於趙某媛的主張，不予採信；進而，法院採信周某超、周某仁、吳某芬的主張。鑑於此，周某超與周某仁簽訂買賣合同，並非贈與性質，而只是為了過户房屋而履行的手續。在趙某媛無法提供充足有效的證據證明涉案房屋系其與周某超的夫妻共同財產的情況下，趙某媛要求確認周某超與周某仁之間的買賣合同無效，缺乏相應的事實與法律依據，法院不予支持。