納税人轉讓土地使用權或者銷售不動產怎麼繳税？

一、納税人轉讓土地使用權或者銷售不動產怎麼繳税？

納税人在轉讓建築物或者構築物時一併轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值税。

納税人僅轉讓土地使用權的，應按銷售無形資產—轉讓土地使用權繳納增值税，具體分以下兩種情況：

(1)根據財税〔2016〕47號文件規定，納税人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計税方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值税。

(2)納税人發生除財税〔2016〕47號文件規定情形以外的轉讓土地使用權行為，一般納税人應以銷售額全額按適用税率即11%計算繳納增值税，小規模納税人應以銷售額全額按3%的徵收率計算繳納增值税。

根據《國家税務總局關於納税人轉讓土地使用權或者銷售不動產同時一併銷售附着於土地或者不動產上的固定資產有關税收問題的公告》(國家税務總局公告2011年第47號)規定，自2011年9月1日起，納税人轉讓土地使用權或者銷售不動產的同時一併銷售的附着於土地或者不動產上的固定資產中，凡屬於增值税應税貨物的，應按照《財政部、國家税務總局關於部分貨物適用增值税低税率和簡易辦法徵收增值税政策的通知》(財税〔2009〕9號)第二條有關規定，計算繳納增值税。凡屬於不動產的，應按照《營業税暫行條例》“銷售不動產”税目計算繳納營業税。

納税人應分別核算增值税應税貨物和不動產的銷售額，未分別核算或核算不清的，由主管税務機關核定其增值税應税貨物的銷售額和不動產的銷售額。

納税人銷售不動產

根據《營業税改徵增值税試點有關事項的規定》第一條第八款： 1、一般納税人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計税方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納税額。

2、納税人應按照上述計税方法在不動產所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

3、一般納税人銷售其2016年5月1日後取得(不含自建)的不動產，應適用一般計税方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納税額。納税人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的預徵率在不動產所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

二、根據《財政部、國家税務總局關於全面推開營業税改徵增值税試點的通知》(財税〔2016〕36號)附件2 《營業税改徵增值税試點有關事項的規定》第一條第十款：一般納税人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(不含自建)，適用一般計税方法計税的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納税額。上述納税人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的預徵率在不動產所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

綜上所述，納税人手中的土地使用權在平時的利用中產生的利益往往都是基於國家賦予其土地資源的基礎上之上的，所以作為回報就應該以繳納税收的形式來償還給國家經濟的發展需要，而轉讓土地使用權時所要繳税的部分要按照不動產的銷售類型來徵收。