拆除違法建築的5大必經步驟，懂得就不怕“以拆違促拆遷”了！

1.調查認定根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條的規定，市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。

對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

依據這條規定，市、縣級人民政府在一個徵收項目依法啟動前就應當對違法建築進行常態化的調查、認定和處理。

第一款所透露出的訊息實質上是，拆違和拆遷是兩件並不直接相關的事情。

拆違是地方政府的自然資源和規劃、城管及鄉鎮政府、街道辦事處的一項日常工作，而非在拆遷項目來臨時“臨時抱佛腳”的促拆行為。

然而在實踐中，被徵收人所有的房屋被認定為違法建築並被責令限期拆除，往往是在房屋徵收項目已經啟動之後。

從認定時點上，我們可以看出這很可能是徵收方慣用的“以拆違代拆遷”模式，這是為了追求“不補償”以及“不申請法院強制執行”。

因此，被徵收人在收到《責令限期拆除決定書》後，要及時申請行政複議或者提起行政訴訟來請求撤銷該決定，否則就可能面臨房屋被行政機關直接強制拆除的風險。

2.依法作出責令限期拆除的行政強制措施或行政處罰責令限期拆除通知或決定的法律性質始終沒有被完全搞清，各地方的法院在裁判此類案件時所依據的法律規定都是完全不同的。

故在明律師在這裏用一個“或”字，具體算哪類事實上對被徵收人的依法維權影響有限。

違法建築主要分為兩類，一是違法用地，二是違反城鄉規劃。

具體而言，行政機關針對違法建築作出《責令限期拆除決定書》最常見的有三種情形：(1)農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。

超過省、自治區、直轄市規定的標準，多佔的土地以非法佔用土地論處。

(《土地管理法》第七十七條)(2)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

(《城鄉規劃法》第六十四條)(3)在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

(《城鄉規劃法》第六十五條)從這些法律規定我們可以看出，違法建築並不必然面臨強制拆除。

對於違法程度輕微的違法建築，可以通過限期改正、罰款等方式來補正合法性，待補全手續後在徵收拆遷中就能獲得適當賠償;對於違法程度嚴重的、根本性地違反了土地利用總體規劃或城鄉規劃的違法建築，就會面臨責令限期拆除進而強制拆除，並且不予補償。

因此，《責令限期拆除決定書》一經作出，當事人面對的形勢就已然嚴峻且緊迫了。

在明律師提示您，此時最好的對策就是提高警惕、抓緊維權，相比於房屋被拆除之後再維權，在房屋被拆除前就積極主動尋求救濟是要更為及時和科學的。

3.催告履行《行政強制法》第三十五條規定，行政機關作出強制執行決定前，應當事先催告當事人履行義務。

催告應當以書面形式作出，並載明下列事項：(一)履行義務的期限;(二)履行義務的方式;(三)涉及金錢給付的，應當有明確的金額和給付方式;(四)當事人依法享有的陳述權和申辯權。

《行政強制法》第三十六條規定，當事人收到催告書後有權進行陳述和申辯。

行政機關應當充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據，應當進行記錄、複核。

當事人提出的事實、理由或者證據成立的，行政機關應當採納。

書面的催告是作出強制執行決定的必備前置程序，這是在保障當事人陳述申辯的權利。

然而在明律師代理過的大量案件顯示，通常當事人在收到《責令限期拆除決定書》後，緊接着3、5、7天房屋就會被強拆，中間根本沒有預留出催告的必要時間來。

這也是徵收拆遷過程中，“以拆違代拆遷”的常見違法形式。

4.強制拆除在實踐中，大部分情況下都是由行政機關作出並實施強制拆除決定。

那麼，針對所有違法建築一律都是由行政機關來強拆嗎?在明律師提示您，區分強拆主體很重要。

針對違反城鄉規劃的違法建築，行政機關自身就可以作出並實施強制拆除決定;然而，針對違法用地的違法建築，行政機關只能申請法院強制執行，行政機關本身並無作出強制拆除決定的權力。

具體而言：

(1)針對違法用地的違法建築，根據《土地管理法》第八十三條的規定，建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起15日內，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關即縣級以上人民政府自然資源和規劃主管部門依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。

需要囉嗦一句的是這裏的“15日”起訴期限，即此種情形下被徵收人依法起訴的期限只有15天，而不是通常的6個月，大家千萬不要輕易錯過。

(2)針對違反城鄉規劃的違法建築，根據《行政強制法》第44條的規定，對違法的建築物、構築物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。

當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。

該條規定極其重要，其包含兩個核心意思：一是在拆除違法建築前城管部門或鄉鎮政府仍需要最後進行一次公告;二是一旦被徵收人針對限拆文書提起了複議或者訴訟，則在司法審查終結前有關部門不得逕行強制拆除涉案建築。

為違建拆除按下“暫停”鍵，是44條存在對被徵收人而言最主要的意義。

5.相關文書須依法送達根據《行政強制法》第三十八條的規定，催告書、行政強制執行決定書應當直接送達當事人。

當事人拒絕接收或者無法直接送達當事人的，應當依照《民事訴訟法》的有關規定送達。

這一規定的要旨在於，直接送達應是首選的送達方式，實踐中行政機關多習慣於將相關文書直接張貼在被徵收房屋的門上、牆上甚至門前的電線杆子上，這種送達方式無疑是不合法的。

在明律師代理的案件中，有大量當事人沒收到催告書也沒收到行政強制執行決定書，就直接見到了拆房的挖掘機。

在法庭上徵收方又拿出一紙強拆決定書來，聲稱事先有出具。

試問出具卻不送達，於當事人而言與沒有出具有何區別?法律在送達程序上有諸多規定，就是為了保障當事人的知情權、抗辯權、救濟權。

徵收方不送達或者沒有直接送達的行為，就是在損害當事人的合法權益，是明顯的程序違法。

我們要補充提及的一個問題是，“以拆違促拆遷”行為的認定實質上存在一定困難。

因為根據前述《徵補條例》第24條之規定，拆遷的過程中也伴隨着拆違，二者是很難從客觀上完全分開的。

在當下全國範圍內拆違行動風起雲湧的背景下，“違建當事人”的維權難度也在不斷加大之中。

廣大違建當事人至少要清楚以下兩點，以儘量規避自己的房屋“被違建”的風險：其一，儘量為自己的房屋辦齊證件。

一個房屋所有權證或新換髮的不動產權登記證，一個建設工程規劃許可證。

手上有證，心裏不慌，否則就得費盡心思給自己的房屋找一個“歷史遺留原因”之類的理由。

其二，一定要盡力守住自己的房屋。

一旦這種涉嫌違建的房屋被強拆，確認強拆違法或許不難，但申請行政賠償則可能存在巨大困難。

故此，阻止強拆發生是此類維權的重中之重。

在明律師最後要提示大家的是，有關行政機關要以拆除違法建築的名義將徵收範圍內的房屋強行拆除，大致要履行調查認定、責令限期拆除、催告履行、申請法院強制執行或自身作出強制執行決定並公告的法定程序，並在其中嚴格依法送達文書。

行政機關在強行拆除“違法建築”時，任一程序有缺漏或者執行不到位，都屬於程序違法，都可能成為撤銷責令限期拆除決定或確認強拆行為違法的事由。

廣大被徵收人在這個過程中要冷靜分析、及時維權，促使行政機關履行合法的拆遷程序而非違法的拆違程序。

只要被徵收人“化被動為主動”，積極學習相關法律，諮詢專業律師，行使救濟權利，就能增加獲得合理合法安置補償的可能性。