棚區改造的補償標準是什麼

棚户區改造無疑是過往乃至今後若干年裏徵收拆遷領域的絕對熱點項目，幾百萬套幾百萬套的整，其影響力無疑是極為巨大的。

然而老百姓最擔心的還是自己的補償安置會由於房屋被扣上“棚户區”這樣一個不大好聽的帽子而被人為壓低，以致未來的生活難以為繼。

其實，棚户區改造項目作為一類國家的重大民生工程，設立了很多程序性權利以確保被徵收人的意願得到最充分的實現。

“補償是否合理”，相信是多數棚改户最關心的問題，看完這篇文章，你就能對自己所能得到的補償是否合理有一個大致的判斷……

在瞭解棚户區改造的補償標準之前，我們首先得知道什麼是棚户區和棚户區改造。

什麼是棚户區、棚户區改造?

“棚户區”，一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區，也即城市中抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差，居住環境差，無道路，無綠化，無公共活動場地，採光通風差的房屋集中的地方。

也就是説，棚户區本身並非一個嚴格定義的法律概念，而是一個根據實際情況歸納、總結出來的事實概念。

這也就為“棚户區改造”項目的被濫用埋下了伏筆。

説你是棚户，你就是棚户儼然成為了當下各地此類項目中並不鮮見的現實。

據此，棚户區改造是指對危舊房、環境條件差、基礎配套措施不完善、使用年限久、樓房陳舊、雜亂等的房子進行改造或拆遷。

實踐中，在保留房屋的前提下“改造”是一種選項，而更多的則是直接實施徵收拆遷。

根據590號令的規定可知，絕大多數棚户區改造項目都受其調整和規制，屬於國有土地上房屋徵收的“主力”類型。

棚户區改造項目的補償標準

目前由於棚户區改造重點是政策性工程，也是從徵收拆遷項目中衍生出來的，所以對於棚户區改造的補償標準在法律上還沒有單獨的規範和具體的補償標準規定。

但是棚户區改造在事實上還是要遵循一般徵收拆遷的規則，所以棚户區改造的時候，除了要依據地方的具體的政策性規定外，還要依據一般徵收拆遷規定的補償標準進行補償。

棚户區範圍內，既有國有土地性質的房屋，也有集體土地性質的房屋，那麼在補償中，便需要依據土地性質給予不同的補償。

如果徵收的區域屬於國有土地，對被徵收房屋價值的補償標準應按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定來執行。

即對被徵收房屋價值的補償不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，市場價格可以參考就近區位類似結構的商品房的價格。

正所謂“市場比較法”，被徵收人無須懂得多麼專業的評估領域知識，只需用自己的房屋與隔壁在售的商品房一比較，就能得出一個八九不離十的價格了。

國有土地上房屋的棚户區改造，根據《條例》第17條，補償包括：

(1)被徵收房屋價值的補償;

(2)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(3)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

當然，除去這3項主要補償外，被徵收人還有一筆數額可觀的補助或獎勵金可拿。

具體的要依據所在地及所面臨項目的補償方案確定。

而如果徵收的區域尚屬於農村集體土地，對被徵收房屋價值的補償標準應不低於“重置成新價+區位補償價”的一般宅基地上房屋補償標準，要以保證棚改户在棚改後居住條件生活質量不降低為準。

這裏需要補充的一點是，根據《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定，徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

也就是説，房屋雖然屬於集體土地上的房屋，但因位於城市規劃區內，可以參照國有土地上房屋徵收補償標準予以安置補償。

符合此種情形的城中村、城邊村、城郊村房屋就可以按照前述591號令規定的標準獲得補償安置了。

北京在明律師事務所律師提醒廣大棚改户，棚户區改造的實際操作中，由於沒有專門的法律法規，各地政府制定的政策也存在一定的差異，棚改程序的不規範甚至是違法現象仍然普遍存在。

被徵收人需要清楚，房屋質量差、周邊環境惡劣並不是徵遷部門給予低補償的理由，依據土地性質、房屋的實際情況要求合理的補償，這是您的合法權利。

畢竟，一些棚户區改造項目主要是衝着房屋下面的“地”去的，而地的價值與房屋是否“棚户”並無任何關係。