在建工程抵押房什麼意思

一、在建工程抵押房什麼意思

在建工程抵押房，是指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

根據相關法律的規定，在建工程抵押房必須具備以下條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。

2、在建工程佔用範圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。

3、在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

二、在建工程抵押的風險

在建工程抵押通常設定於房地產項目建設初期、商品房預售前，此時工程項目屬於尚未形成的房屋，相對現樓抵押來説，在建工程抵押法律關係更趨複雜，不確定因素較多，隱含更多的風險。主要有以下幾個方面：

1、抵押權人的風險

對抵押權銀行來説，最大的風險就是工程款優先受償權優於抵押權問題。建設工程價款優先受償權作為法定優先權，不僅是由法律直接予以規定而不是由當事人協商確定，而且無須辦理登記手續，其受償額不屬公示信息，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制。在建工程存在爛尾和完工後成為違法建築的可能性則是抵押權人面臨的另一個風險。

2、預購人的風險

我國很多城市允許已批准預售的商品房項目辦理在建工程抵押，或允許辦理在建工程抵押登記後預售。這樣將存在預購人、抵押人、抵押權人、施工單位相互之間錯綜複雜的法律關係，給預購人帶來風險。一方面，我國現行法律對於預購商品房備案的法律性質還不夠明確，沒有賦予物權性質，購房合同簽訂後，預購人作為期房的債權人，與抵押權人同樣面臨工程款優先受償問題。另一方面，因批准預售時房屋尚未建成，缺少誠信的開發商很容易利用政府管理的漏洞，以更改房屋編號、標識等手段，將已預售期房再設定抵押，或將已設定抵押的期房隱瞞事實再行出售，使預購人蒙受損失。這種做法在房地產市場處理不穩定時期時尤其可能出現。

3、登記機關的風險

登記機關在辦理在建工程抵押登記時面臨的風險主要源自三個方面。

首先是我國現行房地產登記制度問題。因我國法律未明確界定房地產登記機關辦理登記時應採取何種審查方式，以及應承擔多大的法律責任，登記機關在審查範圍上無法可依，導致頻頻被拖入權利人經濟糾紛甚至被判經濟賠償的困境。

其次是源於在建工程抵押登記的特殊性。在建工程抵押登記涉及預售審批管理、預售款資金監管、預購期房合同備案(有些地區採用預告登記)以及拆遷安置管理銜接和協調，這使得登記過程比一般物權登記複雜很多，在實踐中極易出現失誤。

此外，由於我國房地產市場起步晚，發展快，很多城市的房地產主管部門管理水平滯後，信息化程度不高，是在建工程抵押登記引發問題的又一隱患。雖然一些發達城市採用了商品房網上銷售系統、在建工程抵押網上申報制度，但畢竟未普及，而且未形成系統的操作規範。

在建工程是進行抵押的，只要債務人按照約定執行，那麼到期的情況下，可以到銀行辦理解壓手續。如果有違約的情況下，銀行有權對抵押物進行拍賣，拍賣的錢用來抵債，如果多餘的錢，還是會退換給債務人的。