商品房買賣中開發商違約怎麼退房?
一、商品房買賣中開發商違約怎麼退房?
商品房買賣中開發商違約,買房人認定對方違約行為已經構成退房條件,可以通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出退房要求。從目前法律來講,退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發商延遲交房超過一定期限,小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內容,在一定期限內無法取得產權證等。
二、商品房買賣中退房的流程
1、先找開發商協商,協商不成再訴訟
如果滿足合同約定的退房條件,最好還是先與開發商進行協商,這樣可以省去訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意,業主可根據自身情況收回退房要求,或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。業主未在合同中約定退房條款,但符合法定退房條件,法院也會支持業主的退房要求。對於未經合同約定也不在法定範疇內的退房請求,建議業主應先找開發商協調。通常在這種情況下提出訴訟,法庭鑑定過程相對較長。
2、索要違約金及相關税費
如果是開發商違約導致退房,雙方也在合同里約定了違約金,那麼開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外,還包括業主前期已支出的一些費用,如印花税、購房契税、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及等,這些都算入消費者實際損失範圍內,由開發商補償。
3、首付、月供利息都可獲賠
在退房款方面,採用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、貸款買房的情況則要相對複雜些。實踐中,都是開發商將應退購房款分成兩部分,屬於買家首付款的部分直接退還給買家,屬於買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,並視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款並終止與購房人的。開發商支付購房人首付款利息,即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段,開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時,已居住了一段時間,這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中,若責任方為開發商,購房者可不對房屋折舊進行補償,若是購房者的責任,開發商則可以不賠償業主裝修費。
綜上所述,商品房買賣中由於開放商違約達到退房條件,買房人可以與開發商協商提出退房申請,並且對開發商違約造成的經濟損失承擔違約責任支付違約賠償金,若無法協商一致的可以向人民法院提起訴訟維權。
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