商品房買賣中會有那些違約的情況發生
一、商品房買賣中會有那些違約的情況發生
1、不能履行。
又叫給付不能,是指債務人在客觀上已經沒有履行能力,或者法律禁止債務的履行。在以特定物為標的物的合同中,如房屋,該特定物毀損滅失,構成不能履行。
不能履行以訂立合同時為標準,可分為自始不能履行和嗣後不能履行。前者可構成合同無效;後者是違約的類型。
2、 延遲履行。
又稱債務人延遲或者逾期履行,指債務人能夠履行,但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現象。其構成要件為:存在有效的債務;能夠履行;債務履行期徒過而債務人未履行;債務人未履行不具有正當事由。是否構成延遲履行,履行期限具有重要意義。
二、商品房買賣中違約責任如何承擔
《商品房買賣解釋》第17條規定:商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期間有關主管部門公佈或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
《商品房買賣解釋》第18條第2款規定:由於出賣人的原因,買受人在規定期限內未能取得房屋所有權證書的,除當事人有特殊原因外,出賣人應當承擔違約責任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行銀行規定的金融機構記收逾期貸款利息的標準計算。
另外,在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔違約責任的計算則另有規定,具體包括:
1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣後抵、一房數賣的行為所作出的懲罰性規定。
2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
3、不完全履行。
是指債務人雖然履行了債務,但其履行不符合債務的本旨,包括標的物的品種、規格、型號、數量、質量等不符合合同約定等。不完全履行與否,以何時為確定標準?應以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權人同意給債務人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付,那麼在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付,則構成不完全履行。
4、拒絕履行。
拒絕履行是債務人對債權人表示不履行合同。這種表示一般為明示的,也可以是默示的。例如,債務人將應付標的物處分給第三人,即可視為拒絕履行。關於當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的規定,即指此類違約行為。其構成要件為:存在有效的債務;有不履行的意思表示(明示的和默示的);應有履行的能力;違法的(即不屬於正當權利的形式,如抗辯權)。
從當前的情況來看,在購買商品房的時候,或多或少的都會出現一些問題。當然,有些問題不算大,解決起來也不復雜,於是人們往往會選擇忽略。但一些嚴重損害到購房者利益的問題,通常就無法忍受了。並且,這樣的情況,往往已經構成違約,那麼作為違約的一方自然需要承擔相應的法律責任。
-
簽訂居間合同後違約要支付違約金嗎?
律師解答:需要。律師解析:需要。與居間人簽訂合同之後,表明你已經有意向與居間人合作。居間合同也是具有法律效力的,在簽訂居間合同後違約是需要向居間人支付違約金的。如果在合同終止前違約,則需要像居間人按照合同約定的那樣賠償違約金。因此,簽訂居間合同後違約也...
-
二手房買賣要進行公證嗎
律師解析:二手房買賣不需要進行公證。二手房買賣是民事法律行為,雙方主體適格、意思表示真實一致以及不違反國家法律法規及社會公共利益即被認為有效。通過公證具有更強的證據力,但並不是公證賦予其法律效力。公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請,依...
-
預購合同定金可以退嗎?
律師解答:一般不可以。律師解析:一般不可以退回。特殊能退情形:1、如果是因為合同條款達不成一致意見,購房者要求退房,開發商/賣家一般會直接將定金退給購房者。2、新房開發商在售房時“五證”不全。3、認購書或購房合同中,對於退定金的條件有約定的話,只要情況符合退...
-
新買的房屋漏水怎樣處理
律師解析:新買的房屋漏水購房者可以要求開發商承擔修復責任。如果開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,購房者可以直接起訴開發商,要求其承擔修復義務。在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程,為設...