二手房簽訂合同後發現漏水怎麼辦，法律責任由誰承擔

買房是一件讓值得期待的事情不論買的是新房還是二手房大家都想買到能讓自己覺得合適的房子，可是在二手房交易時很多買家簽訂合同後買房就出現了各種問題，比如説漏水等問題。今天本站小編就為大家來説一下二手房簽訂合同後發現漏水的問題要怎麼處理.

一、二手房簽訂合同後發現漏水怎麼辦

二手房買賣糾紛種類繁多，大部分的糾紛都發生在交易進行過程當中，一般情況下雙方按照合同約定一方支付房款另一方辦理過户手續交付房屋後合同已經順利履行完畢，但是交易完成不代表買賣雙方自此之後再無糾葛。房屋質量糾紛就是交易完成後比較典型且常見的糾紛。

商品房買賣中發生質量糾紛如何處理，相關法律法規以及司法解釋都有着明確的規定，但是在二手房買賣交易發生糾紛後如何處理目前尚無統一的規定或者司法解釋。一般認為如果對標的房屋質量問題在買賣合同中有明確的表述或者要求的，賣方應當按照合同約定交付房屋，但是大多數的情況下買賣合同雙方並未對房屋質量在合同中明確，那麼一旦因質量問題引發糾紛，出賣人是否應承擔房屋質量瑕疵擔保責任而且下家能否以此來要求解除合同呢以及要求承擔違約責任呢?法官在審理中的依據又是什麼呢?在二手房買賣中出現質量糾紛的爭議焦點集中在兩點第一買房是否應當承擔法律責任，第二賣方如果承擔責任那麼他應當負什麼樣的責任。

一般的買賣合同中出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任。但由於“二手房”買賣中的標的物為不動產房屋，而且一般已使用一定年限，並存在裝修、裝飾等現狀，而根據交易習慣買受人數次現場看房，對房屋的瑕疵狀況有理性的判斷，最終在認可房屋的使用年限以及現貌的情況下做出真實的買賣意思表示。

二、法律責任

因此司法實踐中根據上述二手房交易習慣，對於出賣人已如實告知瑕疵或買受人明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任，此處的明知應當是按照正常人的認識水平和識別能力都可以做出判斷和認識的。但是對於出賣人故意隱瞞房屋質量瑕疵的，如上家在使用中造成的的損害但是在買賣時故意隱瞞沒有告訴下家，此處的隱瞞包括在介紹房屋的使用情況時隱瞞了房屋存在的問題也包括賣方通過技術上的處理使得買房人從表象上無法看出房屋的瑕疵，這種情形下那麼上家應當承擔賠償責任。比如上家在裝修中破壞了管道但是買家從表面上又看不出，此時毫無疑問上家應承擔賠償責任。

對於房屋的隱蔽瑕疵，如並非出賣人在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任，但買受人可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。所以下家如果就質量問題向上家索賠的話，在舉證上難度是比較大的。因此在交房驗收的時候一定要查驗清楚，最好在合同、驗收書上註明房屋的交付要求和實際狀況。

以上介紹了賣家要承擔質量瑕疵擔保責任的情形，但是具體在承擔何種責任的依據又是什麼呢?《民法典》（2021.1.1生效）第六百一十條：”因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。“因此《民法典》中對於因質量問題提起解除合同的前提是合同目的不能實現，具體到房屋買賣合同中，買房的合同目的實現房屋的價值和使用價值，如果房屋的質量問題致使房屋無法在市場上交易或者無法實現他的正常生活和居住的使用價值，就可以認定該合同的目的無法實現。而對此主張解除合同的買房應當負舉證責任。

對於責任的承擔方式，我們認為也應當適用合同法的相關規定。《民法典》第六百一十七條：出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任。

第五百八十二條：履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。