出資購房登記親屬名下為限價商品房起訴過户法院支持嗎

原告訴稱

趙某輝向一審法院起訴請求：要求趙某亮配合趙某輝將位於北京市朝陽區一號房屋轉移登記至趙某輝名下。

趙某輝上訴請求：一、撤銷一審判決，發回重審或支持趙某輝訴訟請求或直接予以改判；二、一二審訴訟費由趙某亮承擔。

事實和理由：一、趙某輝曾向法庭提交《房屋借住協議》原件，趙某亮並未對該證據提出異議，也沒有提供足以反駁的相反證據，一審判決未確認趙某輝這份重要證據的證明力，並列入判決書。二、趙某亮購房指標轉賣不成功之後，主動勸説趙某輝借用趙某亮名義購買該房屋，趙某輝拒絕了趙某亮的建議，一審判決沒有如實記錄。三、一審判決重要證人認定不清、房屋面積認定不準、遺漏了趙某亮長期居住國外的事實。

四、趙某輝、趙某亮借名買房關係中，趙某亮一直是策劃者和主動方，趙某輝雖然因為輕信趙某亮陷入借名購買兩限房的政策陷阱，但沒有惡意串通的主觀動機，是出於善意借名購買了兩限房。五、一審判決適用法律不當。雙方借名買房協議在補交土地差價款並繳納税款後進行的交易應屬有效，不會對國家、集體、第三人和社會公共利益造成損害。趙某亮在房價暴漲情況下，否認借名買房協議違背誠實信用原則。趙某輝及父母長期居住在訴爭房屋中，沒有其他住房，否認借名買房協議效力嚴重危及趙某輝和父母的生存權。

被告辯稱

趙某亮辯稱，同意一審法院判決，不同意趙某輝的上訴請求和理由。

法院查明

2009年1月10日，北京R公司（出賣人）與趙某亮（買受人）簽訂《商品房預售合同（限價商品住房）》，約定趙某亮購買北京市朝陽區一號房屋（下稱涉案房屋），總價款494478元。買受人應於簽約當日交付不低於41%的首付款204478元，剩餘房款29萬元，由買受人申請公積金貸款支付。

2009年1月3日，趙某傑向趙某亮轉款6萬元用於支付房屋首付款；2009年1月9日，趙某輝向趙某亮轉款14萬元用於支付房屋首付款。2009年1月10日，趙某亮出具收據一張，載明“今收到趙某輝購買一號兩限房一套（面積84.31平方米）：代交購房首付款204478元，擔保服務費1450元，產權辦理費600元。三項合計人民幣貳拾萬陸仟伍佰貳拾捌元整（￥206525元）此據。

此房屋所有權屬於趙某輝，我只是代為出面購買，不具有任何所有權。代購房經辦人趙某亮2009年元月10日”。趙某輝稱趙某傑向趙某亮的轉款6萬元，系趙某輝向陳某旭的借款，趙某輝已於2012年4月7日通過趙某傑的賬户向陳某旭還款5萬元，另償還現金1萬元。趙某亮則稱該6萬元系趙某傑對涉案房屋的出資。

2009年2月16日，趙某亮、曹某雨（甲方、借款人）、銀行（乙方、貸款人）、北京市住房貸款擔保中心（丙方、擔保人）簽訂《北京市住房公積金管理中心住房公積金貸款借款合同》，約定甲方借款數額為29萬元，借款期限5年，趙某輝稱所有銀行貸款均由其償還，具體由郭某超、趙某傑負責操作。

趙某亮對此不予認可，稱郭某超、趙某傑償還了部分貸款，趙某亮也曾給付郭某超、趙某傑10萬元現金用以償還貸款。

2011年3月16日，北京R公司（出賣人）與趙某亮（買受人）簽訂《面積結算補充協議》，趙某亮補交房款584元，故房屋價款合計495062元。2013年9月16日，趙某亮取得涉案房屋所有權證書，2014年3月20日，北京市住房貸款擔保中心出具《貸款還清確認書》，確認涉案房屋貸款本息已還清。

另，趙某輝提交《房屋借住協議》複印件擬證明雙方之間存在借名買房關係，其中約定趙某亮於2009年1月10日自願將涉案房屋出售給趙某輝，房產總價86萬元，其中貸款29萬元（本金加利息31.8萬元），貸款期五年；趙某輝已歸還貸款月供至今年九月，尚餘15個月（至2014年2月）；

貸款月供繼續由趙某輝按期交還外，購房款已全部交清，趙某輝享有該房產的所有權和使用權；到政策允許過户時，趙某亮協助趙某輝辦理產權過户手續。趙某亮對該份證據的真實性不予認可。趙某輝還提交物業費發票、水電費發票等擬證明其在涉案房屋居住的事實。

訴訟中，趙某傑、郭某超出庭作證。其二人陳述涉案房屋的全部房款均由趙某輝支付，因趙某輝經常出差，所以委託趙某傑、郭某超具體辦理還貸事宜。另，趙某傑、郭某超認可曾經收到趙某亮給付的10萬元現金，但稱並未用於償還房屋銀行貸款，而是轉為趙某輝向趙某亮的借款，但趙某輝已經償還該筆款項。

經詢，趙某輝稱其有北京市工作居住證，現涉案房屋由趙某輝、郭某超、趙某傑居住。

法院認為，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，損害社會公共利益的合同無效。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

本案中，趙某輝提交的《收據》載明瞭趙某輝借趙某亮名義購買涉案房屋及趙某輝支付房屋首付款的事實，再結合趙某輝佔有、使用房屋，以及購房合同、貸款合同、購房發票、房屋產權證等房屋相關材料均在趙某輝手中的事實，可以認定雙方存在借名買房關係。

但涉案房屋系限價商品房，屬於政策性保障住房，且原購房合同的簽訂時間是2009年1月10日，故趙某輝借趙某亮名義購買涉案限價商品房的行為影響了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法權益，其借名買房協議應當認定為無效。綜上，趙某輝要求趙某亮協助辦理過户的訴訟請求該院不予支持，關於購房款及補償費用趙某輝可另行解決。

裁判結果

判決：駁回趙某輝之訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，法院不予支持。

本案中，結合趙某輝提交的《收據》以及趙某輝佔有、使用房屋，購房合同、貸款合同、購房發票、房屋產權證等房屋相關材料均在趙某輝手中的事實，可以認定雙方之間存在借名買房關係。但涉案房屋系限價商品房，屬於政策性保障住房，故趙某輝借趙某亮名義購買涉案限價商品房的行為影響了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法權益，其借名買房協議應當認定為無效。綜上，法院對趙某輝要求趙某亮協助辦理過户的訴訟請求不予支持，並無不當。關於購房款及補償費用等，雙方可另行解決。