購房時部分出資登記朋友名下屬於對方夫妻共同財產嗎

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

周某浩向本院提出訴訟請求：1、依法判令李某蘭協助我辦理位於北京市朝陽區一號房屋的過户手續，將上述房屋變更登記至我名下；2、訴訟費由李某蘭承擔。

事實與理由：2015年，決定購買房屋。由於我當時還未畢業，按照規定不能辦理貸款，也不符合北京市的購房條件（屬於學校集體户口的在校學生不能作為本市户籍人員購房，不具有購買住房資格）。迫於無奈，我找到有購房資格的被告幫忙。被告考慮到自己當時無購房需求，同意以自己的名義幫助我買房。2015年11月22日，被告以其名義簽訂了房屋買賣合同，購買了涉案房屋。2016年1月12日我與被告簽訂了一份承諾書，承諾書中約定：因周某浩借李某蘭名義購買北京市朝陽區一號房屋，李某蘭同意該房屋暫登記在本人名下。該房屋首付款、貸款、相關費用等均由周某浩實際出資，李某蘭可以配合辦理相關手續。周某浩符合該房屋過户條件時，辦理過户手續，其產生的一切費用由周某浩承擔，李某蘭協助辦理。我和被告均在承諾書上籤了字。

該房屋首付款、貸款、相關税費等實際均由我出資。現我已經具備過户條件，按照雙方的約定，被告有義務將涉案房屋過户到我名下。綜上所述，我作為涉案房屋的實際出資人以及所有權人，請求將房屋變更登記至我名下。首付款我還差被告二十萬左右，銀行還貸還差被告17萬。因被告離婚案件中涉及房屋，對方丈夫要求分割房屋，也讓我出庭了，法官稱房屋先不予處理，現被告的丈夫又起訴被告要分割房屋。我儘快將欠的錢還給被告，被告配合我房屋過户。望貴院依法審查，依法判如所請。

被告訴稱

李某蘭辯稱，同意原告的訴訟請求。對方陳述屬實，我和原告之前是校友。我和我丈夫離婚案件中，我丈夫是知道借名買房的事實的。2017年10月我丈夫起訴我離婚，發現離婚案件中把借名買房的房屋也牽扯進去了。一審時對房屋沒有處理。

白某強辯稱，涉案房屋是夫妻共同財產，我有50%份額，我和李某蘭的離婚判決已經生效。不認可借名買房的事實，對於周某浩和李某蘭雙方所為的借名買房的行為我不知情，李某蘭何時買的房我不知情。2019年訴訟時我才知道，周某浩和李某蘭串通要侵佔涉案房屋的所有權。請求確認位於北京市朝陽區一號房屋為白某強與李某蘭的共同所有。我和李某蘭於2005年5月19日登記結婚，婚後沒有生育子女。2018年9月10日，我起訴離婚，法院依法准許。涉案房屋為李某蘭於2015年11月22日婚姻存續期間通過中介購買，買受人為李某蘭，並且登記在李某蘭名下。

李某蘭於婚姻存續期間購買的房屋財產，儘管登記在一人名下，但仍應當屬於夫妻共同財產，由我與李某蘭共同所有。我在雙方離婚後，已起訴至海淀區人民法院要求分割涉案房屋。然而，周某浩以及李某蘭密謀侵佔我的房產份額，提起虛假訴訟，侵害我的合法權益。懇請法院查清事實後，支持我的請求。

法院查明

2015年11月22日甲方（出賣人）張某、吳某與乙方（買受人）李某蘭及丙方（居間人）中介公司簽署居間服務合同。房屋坐落北京市朝陽區一號，建築面積54.53平方米。房屋成交價格182萬元，傢俱家電裝飾裝修等配套設施成交價格11萬元。

周某浩提交2016年1月12日委託書，委託事項：“委託人李某蘭已購買位於北京市朝陽區一號房產，由於我沒有時間，故我自願委託周某浩作為我的代理人”。

周某浩提交2016年1月12日承諾書一份，載明：“因周某浩借本人李某蘭名義購買北京市朝陽區一號房屋一事，本人同意該房屋暫登記在本人名下。該房屋首付款、貸款、相關費用等均由周某浩實際出資，本人可以配合辦理相關手續。周某浩符合該房屋過户條件時，辦理過户手續，其產生的一切費用由周某浩承擔，本人協助辦理。特此承諾。承諾人：李某蘭周某浩”

庭審中，本院就購房的首付款來源要求周某浩説明，周某浩陳述：首付款中30萬由其轉賬，本院就93萬元首付款中的其他63萬元出資來源進行核實，周某浩陳述：“63萬元李某蘭進行了部分墊資。”“截止到今天訴訟我還欠對方首付款20萬。”

周某浩陳述，以銀行貸款支付的購房首付貸30萬元“我不定期的轉賬，我沒有直接向她銀行轉，我就是轉到李某蘭名下的銀行卡中，不定期的不定銀行卡內，累計轉了31.8萬。”本院要求周某浩就銀行流水中償還銀行貸款的部分予以指明，周某浩稱自己有錢就還給李某蘭，無法指認。但李某蘭對於周某浩陳述均認可。

訴訟中，本院追加白某強（李某蘭前夫，二人2005年登記結婚，2020年經訴訟離婚）為本案第三人蔘加訴訟，白某強表示雙方所謂的借名行為自己並不知情，現雙方要串通侵佔房屋，另，周某浩還提交中介人員書面説明與水電暖等費用票據及自己與白某強電話對話錄音證實自己居住該房屋並是房屋實際權利人。

裁判結果

駁回周某浩全部訴訟請求。

房產律師點評

該案爭議應從事實與法律評價兩個層面予以分析。

第一、當事人應當對自己主張的事實成立舉證證實。案件中周某浩指認其與李某蘭存在借名買房的合同關係，所謂的借名指向為李某蘭家庭為單位的購房指標的“出借”。周某浩主張借名，未有書面證據證實與李某蘭前夫白某強存在合議，周某浩主張行為成立缺乏必要當事人，這也是法院追加白某強參加訴訟的原因。

周某浩主張自己出資購置房屋，但通過款項的支付可以看出，所謂借名買房之前周某浩就與李某蘭存在資金往來，購置完畢至今，周某浩認可仍尚有款項未向李某蘭清償。就首付款中的30萬元源於李某蘭向銀行的貸款一節，周某浩也不能説明清償的過程。另有60餘萬元首付款的來源也存疑，基於以上客觀情況，法院不能認定雙方存在借名買房的合同關係，周某浩所舉事由並不成立。

第二、即便借名事實成立，周某浩所主張訴求也不應得到法院的支持。借名人與出借人為了規避相關限購政策而簽署合同，明顯違反了國家關於房地產的宏觀調控政策，既影響第三人利益，也影響社會共同利益，動搖不動產登記的公示公信的原則，適用法律應給予否定性的評價，周某浩訴請應予駁回。