土地使用權置換涉税需要注意什麼？

在實際城市建設發展過程中，土地置換是一個常見的現象和行為。政府對土地置換有着明確嚴格的規定。而土地置換實質上是土地使用權的置換，而且土地使用權置換也是涉税的。這是由於土地不是私有的，都是國有的，土地管理法規定的。那麼，土地使用權置換涉税需要注意什麼?

一、土地使用權置換涉税需要注意什麼?

1.交換土地使用權的行為發生了土地使用權的轉移，交換雙方取得了實物形態的收入，根據《中華人民共和國營業税暫行條例》的規定，應按規定對房地產交換的雙方徵收營業税。

2.根據《自治區地方税務局關於印發若干税收政策和徵管問題解答的通知》(桂地税發﹝2002﹞265號)第四條第(十)款規定：“交換房地產的行為既發生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態的收入，根據《中華人民共和國土地增值税暫行條例》的規定，它屬土地增值税的徵税範圍。因此，應按規定對房地產交換的雙方徵收土地增值税。”

3.根據《中華人民共和國契税暫行條例實施細則》(財法字〔1997〕52號) 第十條規定：“土地使用權交換、房屋交換、土地使用權與房屋所有權之間的交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納税款。交換價格相等的，免徵契税。”

4.同時涉及以下税款：城市維護建設税、教育費附加、地方教育附加、個人所得税(如為企業發生的置換行為則繳納企業所得税)。

二、什麼是土地置換?

土地置換，是指在城市發展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區，加快城市發展的一種方法。包括異區地塊的置換和同區內地塊的置換兩種情況。

1、因為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，即地租不同，從而產生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業區、商務區等越近，土地使用價格越高;反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進行土地置換改造老城區，發展新城區。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優勢。

2、土地置換是以符合土地利用總體規劃為要求，以耕地“佔一補一”為前提條件，以調整優化土地利用結構佈局為目標，以土地的適宜性為依據，通過異地調整，使不符合土地利用總體規劃佈局或低效利用的土地符合土地利用整體佈局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來置換的建設用地均為國有土地，運作時不涉及土地性質問題，僅限於權屬的重新調整和界定。

三、出讓土地之間進行置換需要哪些材料?

税函[2007]645號規定土使用者轉讓、抵押或置換土論其否取該土使用權屬證書論其轉讓、抵押或置換土程否與事辦理土使用權屬證書變更登記手續要土使用者享佔、使用、收益或處該土權利且合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換土並取相應經濟利益土使用者及其事應依照税規定繳納營業税、土增值税契税等相關税收

(1)房產公司置換取土使用權依據《財政部、家税務總局關於土使用權轉讓契税計税依據批覆》(財税[2007]162號)規定土使用者土使用權轉讓給應按照轉讓總價款計徵契税

(2)房產公司置換取土使用權應按產權轉移書據繳納印花税

(3)置換土讓應繳納營業税置換土讓屬於土使用者轉讓土使用權行應繳納5%營業税同繳納城市維護建設税、教育費附加 置換土購置或受讓依據財税[2003]16號規定單位銷售或轉讓其購置產或受讓土使用權全部收入減產或土使用權購置或受讓原價餘額營業額

(4)置換土讓應繳納土增值税依照税置換土讓轉讓土使用權轉讓房產增值額計税依據並實行四級超率累進税率繳納土增值税

(5)置換土應繳納所税依照税規定置換外購土置換土收入額減除財產原值合理費用餘額應納税所額適用20%税率按財產轉讓所項目計算繳納所

也就是説，土地使用權置換涉税需要注意什麼?以上內容僅供參考。當前國家正在推進鄉村振興戰略，也許土地置換在農村也將會予以推行，而隨着改革的加深，土地制度改革，如何發揮好市場和政府的調節作用，真正讓百姓受惠，還需妥善進行。