棚户區改造中的這些貓膩，不知道你就虧大了！

時下，棚户區改造、舊城改造這類“改造”型徵收項目遍及城市和近郊農村，幾乎儼然成為了房屋徵收的必用名詞。

而這類項目帶給廣大被徵收人的一個切身感受，就是補償標準偏低，尤其是較以往“拆遷許可證”類項目低。

對此類案件稍加歸納整理便不難發現，其中的貓膩、陷阱眾多，一個決策失誤就會導致被徵收人的補償大幅減損，進而身臨其境地感受到什麼是傳説中的“越拆越窮”。

本文，在明律師就為你揭露改造中的那些貓膩……

貓膩一：先拆房，後補償現象抬頭

本來根據大家熟悉的《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下簡稱“590號令”)之規定，“先補償，後搬遷”這一原則是神聖不可撼動的。

然而改造類項目卻因其政策上的特殊性而在地方上享受法規、規章上的特殊待遇，其各種“實施意見”“通知”已客觀上對590號令的規定進行了一定程度的修改、變形。

實踐中，“先行搬遷拆除協議”這類莫名其妙的文件往往會在改造項目中大顯身手，以各種名頭和理由為“先拆了再説”這類錯誤做法遮羞。

無疑，這是極其不正常的現象，程序順序的改變損害的只能是寄希望於程序保障合法權益的被徵收人。

被徵收人需要謹記，正常的徵收邏輯一定是先簽正式的補償協議後搬遷，而不應以任何其他名頭的“協議”予以取代。

模擬協議、預協議均不能替代正式的補償協議，更不能以此作為行政機關強拆房屋的依據。

對於此類聞所未聞的東西，被徵收人完全可以予以拒絕，尤其是在弄不懂其到底是什麼意思，會有什麼法律後果的前提下。

貓膩二：強推某種安置方式，剝奪選擇權

一般而言，補償安置方式就是兩種：貨幣補償和房屋產權調換。

被徵收人有權自行選擇其一。

而在許多改造項目中，徵收方往往大力推薦某一種補償方式(以往若干年都是純貨幣補償)，設置大量獎勵政策——如補償比例上的區別對待和直接給付獎勵金——來促使被徵收人選擇這一種補償方式。

從政策層面上看，獎勵、引導都無可厚非，但事實上卻造成了被徵收人難以獲得實物補償安置，很多時候只能被迫選擇貨幣補償的情形。

顯然，這種情形是不符合590號令所確立的原則的，也同樣不符合改造項目的政策出發點。

而隨之衍生出來的購房券等補償形式更是存在較大風險，對被徵收人的補償權益實現埋下了隱患。

被徵收人需要牢固樹立補償方式選擇權的權利意識，根據自己的實際情況大膽、堅決地進行選擇，不受各種激勵政策等蠅頭小利的影響，以自己家庭未來的生計發展為重。

對於拒不提供就近地段回遷安置的舊城改造項目，可直接針對徵收決定提起訴訟，維護自身的合法權益。

貓膩三：補償標準不唯一，評估環節被架空

國有土地上房屋徵收的補償標準，實際上只有一個：對被徵收房屋價值的補償不得低於被徵收房屋周邊類似房地產的市場價格。

這是590號令所明文規定的，任何其他層級的紅頭文件都無權進行篡改，也就是所謂的“市場比較標準”，拆你一頭牛，補你一頭牛，可能額外再多給一些作為獎勵或提升居住條件的政策。

然而北京在明律師事務所的李羣傑律師代理的一起寧夏的棚户區改造案件中，徵收方竟然另闢蹊徑，在補償方案中規定了兩類並行的補償標準：一是被徵收人可以選擇由徵收方直接設置好的“一刀切”式補償模式——每平方米房屋就是那麼多錢，按面積一算就可以領錢走人;二是被徵收人如果不認可上述“一刀切”標準，也可以選擇由評估機構來進行評估。

但評估機構只能是由房屋徵收實施單位指定的那一家，被徵收人沒有選擇的權利。

在這樣一個獨具匠心的設計中，徵收方人為的設置了兩種補償標準，意圖引導被徵收人選擇“一刀切”的補償標準，進而變相剝奪被徵收人選擇評估機構並按照市場評估價格獲取補償的權利。

這樣的做法，表面上看似乎是給足了被徵收人選擇的權利，實際上卻是對被徵收人依法獲取評估結果的權利予以了減損，讓補償安置的多寡成為了徵收方自己説了算的事情。

最終，在李羣傑律師的據理力爭下，根據這樣一份奇葩補償方案作出的徵收補償決定被當地中院判決撤銷，法院在判決書的理由部分也着重否定了這種“創新”出兩個補償標準的做法，再次強調了嚴格依據590號令規定，只能有一個補償標準的原則。

貓膩四：逼遷手段改進升級，高牆圍堵漸成常態

北京在明律師事務所的周濤律師、馬麗芬律師、閆會東律師共同代理的一起河北省的棚户區改造案件中，被徵收人所有的臨街店鋪房屋遭遇高達6米，綿延數公里的堅實圍牆圍困，致使其經營活動完全停滯，出行、採光遭遇困難，生活不便的同時也蒙受了巨大的經濟損失。

無獨有偶，在明律師陳麗芳近日接待的來自湖北省的一起案件諮詢中同樣出現了類似的情節，被徵收人曾嘗試自行僱傭人手在圍牆上“開口子”以解決通行和經營問題，不料卻在花費較大人力成本的情況下遭看守圍牆的不明身份社會人員威脅、毆打，且剛剛打開的口子又很快被封堵上。

在河北省的這起案件中，在明拆遷律師直接將房屋徵收與補償辦公室(即“拆遷辦”性質的房屋徵收部門)訴至法院。

庭審中對方竟以《大氣污染防治法》所規定的對施工現場加裝圍擋以減輕環境污染為由進行答辯，最終這一明顯行政目的不當、違反“比例原則”的做法被法院判決確認違法。

在明拆遷律師最後想提示大家的是，棚户區改造、舊城改造類項目絕非法外之地，各地方制定的規章政策不得與590號令的規定相牴觸，否則其棚户區改造行為就可能涉嫌違法。

對於上述種種貓膩以及在實踐中仍在不斷髮展、衍生出來的新陷阱，被徵收人要在守住590號令，站穩法律底線的前提下予以認真的識別研判，接受其中合法合理的政策變通，對不合法不公平的部分堅決説不，從而捍衞自己的補償權益，讓“越拆越窮”的悲劇不在自己身上上演。