樓上漏水，樓下受損，找樓上還是開發商還是物業？這個你一定要知道！

　　杜甫有句詩説：“屋漏偏逢連夜雨”。

　　咳咳，可以説是很淒涼了。

　　然而，就算天不下雨，

　　天花板居然也會“下雨”!

　　弄濕了地板，泡壞了牆紙，

　　還把家裏名貴的字畫給毀了!

　　你説這可如何是好?

　　開發商、物業、樓上鄰居都互相推諉，

　　到底誰來賠償我的損失?

　　今天，小編就來和大家一起聊聊，

　　發生樓上漏水，樓下受損的糟心事兒，

　　業主的損失到底誰來賠償呢?

　　第一步：找到漏水源頭

　　找樓上鄰居漏水原因

　　1.樓上住户裝修房屋、改造管道、不當用水等行為，破壞了地面的防水設施;

　　2.樓上住户地板、水管等防水材料使用年限過長導致自然老化，超過質量保質期，在正常情況下的用水造成的房屋漏水;

　　找開發商漏水原因

　　房屋漏水是因為房屋質量問題，如房屋在防水保修期內或房屋本身設計不合理造成的漏水。

　　(法律規定商品房是有5年的保質期的， 房屋的質保期是從房子竣工驗收之日起算的。)

　　找物業公司漏水原因

　　1. 因房屋主體結構、公共部位以及公共設施設備損壞而漏水需要大中修及公共改造工程才能修復的，可向物業申請房屋維修基金予以修復。

　　2. 因《物業管理委託合同》有約定物業公司對房屋有某些修繕義務。

　　第二步：解決方法

　　保留證據房屋漏水，首先應拍照保留證據。

　　確定漏水責任人房屋漏水與房屋結構、防水處理、排水系統等有關，術業有專攻，所以我們應找專業人員對漏水進行檢查，判斷漏水原因，確定漏水責任人。確定責任人後，我們就可以要求物業、開發商或者鄰居賠償了。

　　協商維權拿着證據找責任人進行協商，可以要求對方恢復原狀，也可以要求對方進行維修費的賠償。

　　訴訟維權雖然我們拿着證據去找責任人協商，但是可能對方推諉責任或者對賠償數額有異議，房屋漏水的糾紛仍然不能解決。

　　協商不成的，我們還可以通過訴訟來解決。

　　這裏注意，訴訟不是目的，只是一種手段而已，現實案例中，很多這樣的糾紛都是在訴訟過程中協商完成的。

　　ps:訴訟維權較專業，所以最好能聘請專業律師。

　　常見問題問答

　　1、房屋在保修期內的質量問題由開發商承擔責任 法條鏈接

　　按照《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用説明書制度的規定》的規定，正常情況各部位、部件的保修內容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年;

　　牆面、廚房和衞生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年;牆面、頂棚抹灰脱落，保修1年;牆面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年;供熱或供冷系統和設備保修1個採暖和供冷期;衞生潔具保修1年;燈具、電器開關保修6個月。保修期從房地產開發商將竣工並驗收的住宅交付用户使用之日起計算。

　　保修期內發生保修範圍之內的非人為損壞，由房地產開發商免費維修，因商品房存在質量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發商承擔賠償責任。

　　2、樓上鄰居原因導致漏水，由樓上承擔責任 法條鏈接

　　《民法典》第二百九十六條規定：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。

　　因此，如果是樓上鄰居在裝修時破壞了水管等原因導致漏水，樓上住户應維修並對樓下住户的損害承擔賠償責任。

　　此外，“不動產權利人”不僅僅是樓上房屋的所有權人，還包括使用權人。

　　法條鏈接

　　根據《民法典》第七百一十一條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。”

　　如果因為租客原因導致房屋漏水，業主雖然並非侵權人，但作為不動產的所有人，對於因其房屋漏水對鄰居造成的損失仍應承擔賠償責任，業主在承擔賠償責任後亦可向租户追償。

　　3、物業公司未履行管理義務，由其承擔相應責任 法條鏈接

　　我國《物業管理條例》第五十三條規定：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。物業公司發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止並改正;行為人拒不停止或改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。

　　如果業主遇到了此類問題，應首先向物業公司反映，物業公司如果沒有盡到上述義務，就應該為受到損失的業主承擔一定的賠償責任。

　　但如果物業公司已經盡到義務，則不承擔責任。畢竟在這件事情上，物業主要起的是在業主之間進行協調的作用。

　　法條鏈接

　　此外，根據《物業管理條例》規定，如果在物業管理單位的管理範圍內——即大廈和小區的公共區域和共用設施設備發生問題導致業主遭受“水災”， 根據《民法典》第一千一百六十五條“行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任”的規定，物業公司應承擔相應賠償責任。

　　【案例分析】

　　甲買了套二手房，過户入住2個月，衞生間頂部漏水，甲首先找到物業讓物業進行維修，物業工作人員稱：維修可以，但是該服務是有償的，甲需要支付維修費用。甲要求用專項維修基金維修衞生間頂部，業主委員會人員回覆，維修部分屬於私人產權，不是共有部分，不在物業維修基金的使用維修範圍。後甲又找到開發商，開發商稱其是與乙簽訂的商品房買賣合同，開發商對此甲不承擔任何法律責任。

　　【律師分析】

　　開發商與甲先生之間並非沒有任何法律關係。根據《物業管理條例》第三十一條之規定：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。 因此如果該房屋衞生間頂部漏水問題還在開發商保質範圍內，甲可以找到開發商要求解決問題。

　　物業管理企業與甲某之間的關係，物業管理企業與甲先生之間形成了物業管理服務合同，物業進行物業維修的費用承擔問題要看物業合同中的具體約定，如物業管理企業服務內容包含負責漏水頂部的維修，則由物業負責，若無，要求物業解決則需支付維修費用。

　　據《物業管理條例》第五十四條第二款的規定：專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。甲先生衞生間屋頂不屬於共用部位，不得使用維修基金，業主委員會的答覆是正確的。

　　【法律依據】

　　《物業管理條例》第五十四條第二款的規定：專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　根據國家有關規定：正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年;牆面、廚房和衞生間地面、地下室、管道滲漏1年;牆面、頂棚抹灰層脱落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;六窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期;衞生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用户自行約定。