在建土地是不能抵押
抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的佔有,而將該財產作為債權的擔保,債務人不履行債務時,債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。債務人以自己的房屋、汽車等財產作為自己債權擔保的行為就叫做抵押擔保,作為擔保的一種方式,我國法律對債務人相關的財產能否作為抵押物以及相關的抵押順序是做了明確規定的。
精選律師 · 講解實例
在建抵押
在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔保的行為。
在建抵押相關規定
在建工程抵押的條件我國《擔保法》並未對在建工程抵押做明確規定,但由於在建工程抵押在實踐中比較常見,發生的糾紛也較多,《擔保法解釋》[1] 第四十七條對此專門作出了規定,“以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建築物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效”。
此外,建設部制定的《城市房地產抵押管理辦法》對在建項目抵押做了非常明確的規定,在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔保的行為。
在建抵押滿足條件
關於在建項目抵押的條件,法律並未做明確規定。但是根據《擔保法》[2] 、《城市房地產抵押管理辦法》以及其他法律法規等的規定可以得出,在建項目抵押必須滿足以下幾種條件:
1、已經交付全部土地出讓金,取得國有土地使用權證書。根據《擔保法》的規定,債務人不履行債務時,債權人有權以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物,就相關價款優先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權不能轉讓,故不得進行抵押。
2、取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規劃許可證以及建設工程規劃許可證三證的編號,而只有已經取得三證的情況下,才能按要求填寫相應編號。
3、按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期。因為只有符合該比例要求,開發商才能申請商品房預售,在建項目才具有了可轉讓的屬性,滿足抵押法定要求。
4、在建項目與土地使用權必須同時抵押。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權隨之抵押。這也是與我國房地產法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。
法律對在建項目抵押做出以上要求,主要是從保護債權人即銀行的利益出發。但是對開發商而言,必須依法履行自己的義務,否則可能會因為不符合法律要求未能及時取得銀行貸款,延誤了工程進度,導致更大的損失。同時,需要注意的是,即使開發商以在建項目做抵押成功獲得貸款也並不意味着事情到此結束,相反,開發商仍須履行相應的義務,否則可能會受到法律的懲罰,遭受完全不必要的損失。
在建抵押法律責任
在建工程抵押後應履行的義務及相應的法律責任。
根據《擔保法》的規定,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物,應通知抵押權人並告知買受人轉讓物已經抵押的情況,抵押人未通知或告知的,轉讓行為無效。
實踐中,尤其是商品房在建工程抵押,抵押人務必將抵押事實如實告知買受人。因為《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對抵押人(商品房出賣人)未向買受人履行告知義務規定了遠比《擔保法》更為嚴格的責任。具體表現為:
1、商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。由此導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任;
2、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
綜上,無論是先抵押再出讓還是先出讓再抵押,抵押人(賣房人)對在建工程做了抵押後,均應如實告知買受人。否則,雖然可能會多賣幾套房,而一旦買受人追究,抵押人(賣房人)將因未履行該義務而承擔違約責任,甚至有可能在違約責任基礎上還要承擔買受人已付購房款數額的懲罰性賠償。
在建抵押是什麼意思就是抵押權人想要得到銀行的貸款,銀行貸款是不可能品白無故的就給錢的,需要有一定的抵押物,如果還不上錢了,銀行有這個抵押物的一個優先受償的權利,在建抵押就是根據這個在建的建築物作為抵押的意思
-
無抵押貸款還不出後果
隨着網絡購物平台的興起,很多人為了購物方便開通了網上銀行和手機銀行,這兩者是給人們帶來不少便利,但同時帶來的麻煩也不少,網絡上黑客手段技術高明,一不小心當事人就泄露了自己的銀行密碼,導致存款被盜刷。所以消費者一定要確認支付是否安全,不要隨意點擊外來鏈接。...
-
抵押貸款的房子賣出流程
我們每個人都是消費者,都會購物買東西,但我們在購買的商品的時候,總會買到劣質產品,特別是現在網購非常火爆,買到劣質產品後卻不能退還,使得我們的消費權益受到侵犯。關於消費糾紛時現在來説比較常見的一種糾紛,當消費的權益受到商家的侵權的時候,消費者要維護自己的權...
-
高利貸抵押貸款
如果沒想要用錢的話,是可以有很多種方式的,如果急於用錢的話,可能會有人選擇高利貸,那麼關於高利貸無抵押貸款是怎樣的?有怎樣的風險?下面,為了幫助大家更好的瞭解相關法律知識,本站網小編整理了以下的內容,希望對您有所幫助。精選律師·講解實例高利貸抵押不建議考慮此...
-
保證期間可以中斷訴訟時效嗎?
一、保證期間可以中斷訴訟時效嗎?可以導致訴訟時效中斷,保證期間可以認定為認諾事項,根據民法通則第140條的規定,中斷訴訟時效的事由包括提起訴訟(起訴)、當事人一方提出要求(請求)或者同意履行義務(承諾)。這些事由區別於中止訴訟時效的事由,都是依當事人主觀意志...