在建工程抵押土地使用權的條件是什麼？

許多工程還在建造的時候就因為資金的問題可能面臨沒有經濟支撐而需要停工的危險，所以在此基礎上建築方會做出的選擇就是將自己現有的財產進行抵押獲得貸款，而建築方能夠抵押的就只有土地使用權。那麼，在建工程抵押土地使用權的條件是什麼？

一、在建工程抵押土地使用權的條件是什麼？

土地使用權部分。對於抵押物範圍包括整宗土地使用權還是僅僅為在建工程已完工部分所分攤的土地份額，同樣存在兩種觀點。一種觀點是將在建工程已完工部分所分攤的土地份額視為抵押物，在建工程佔用範圍內的土地面積及價值應按抵押建築面積在工程總建築面積的所佔比例進行分攤，不得將該在建工程佔用範圍內的全部土地列入抵押範圍。另一種觀點是以整宗土地使用權不可分割作為抵押物。筆者贊同將整宗土地使用權作為抵押物，按房屋面積比例對土地進行份額分攤的做法，不符合土地使用規律，其分攤的份額無法在實地得以體現，因此不具備實際意義。銀行在辦理在建工程抵押貸款時應把握在建工程及土地使用權整體作為抵押物的原則，在抵押登記時應將整宗土地使用權納入抵押登記的範圍，而不應按分攤份額登記。

《擔保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規定。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據《擔保法》司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客户不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。

2、在建工程佔用範圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。

3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

把握問題

(一)在建工程抵押範圍的界定。 根據《城市房地產抵押管理辦法》規定，抵押在建工程包括在建建築物本身及其土地使用權兩部份。

建築物

建築物部分。在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實務中均未統一。一種觀點認為，根據《擔保法》規定，抵押設定後新增的建築物不屬於抵押物，在建工程抵押範圍應為抵押時已經完工的部分。另一種觀點認為在建工程抵押物應包含尚未完工部分在內的項目整體。本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：

(1)在建工程抵押權屬於房地產期權，其性質不同於《擔保法》上的房地產抵押權;

(2)在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程;

(3)房地產項目在整體建成前無法實現抵押權擔保功能所需實際控制的經濟價值;

(4)僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨立使用功能。當然，銀行在確定抵押物價值時，應剔除尚未完工部分抵押物所需繼續建造的資金。即抵押物實際價值等於擬抵押在建工程的整體價值減去尚未完工部分在建工程的價值。

綜上所述，如若説還在建造的工程因為資金缺乏而被強迫暫停肯定會遭受非常大的損失，所以在緊迫的時刻想要用比較有價值的土地來抵押就需要符合上述條件向銀行申請才能得到貸款的資金。