在建工程抵押登記需要準備的材料有哪些
一、在建工程抵押登記需要準備的材料有哪些?
1、土地使用證。
2、建設用地規劃許可證。
3、建設工程規劃許可證。
4、建築工程施工許可證。
5、營業執照。
6、商品房預售許可證。
二、在建工程抵押登記的基本要求是什麼?
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。
2、在建工程佔用範圍內的土地,已經交納全部土地出讓金,並取得國有土地使用權證。
3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定,在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號,故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時,正在建造的在建工程抵押,還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
三、在建工程抵押貸款的風險有哪些?
1、權屬風險
在建工程的權利是由土地使用權和建安工程的所有權組成的。土地使用權可以是通過劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風險有:權利主體是否明確、權屬是否有糾紛、設定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短於貸款期限等。
2、價值風險
價值風險的產生原因有:評估原因、市場原因和權屬界定原因。
由於房地產評估機構繁多,估價人員的估價水平參差不齊。當評估結果高出正常、合理的市場價值後,使得貸款的風險劇增。有時,貸款銀行為了給開發商節約有關費用,信貸人員自行估算,由於缺乏專業評估知識,估算結果誤差可能很大,也有可能造成貸款風險。
3、質量風險
開發商為了降低開發成本,在建築工程招投標過程中,實行工程量清單後,以合理最低價為中標條件之一,使得承包商為了能夠中標,以很低的報價投標。中標後,在施工過程中可能會有偷工減料、以次充好、以劣充優等違法行為,從而造成質量隱患。當抵押權人處置該在建工程時,出現了質量問題,其處置價格會比正常價格低很多,由此造成貸款風險。
4、登記風險
抵押物只有在辦理抵押登記後,貸款銀行才是真正的抵押權人,才能享有優先受償權。有的貸款銀行根據開發商的信譽,擅自不辦理抵押登記、公證和保險手續。當開發商不能履行合同時,會造成貸款風險。
5、重複風險
在土地管理部門和房產管理部門相分離的地方,土地抵押在土地管理部門登記,在建工程(含土地)在房產管理部門登記。當開發商用單獨的土地和在建工程(含土地)在不同的銀行辦理抵押貸款,同時由於房產管理部門和土地管理部門信息不互通,而分別辦理了抵押登記,造成了同一宗土地辦理了兩次抵押,可能會造成貸款風險。
在建工程在辦理了抵押登記後,仍然進行銷售,並由另一家銀行辦理按揭,按揭款沒有歸還原該套房在建工程抵押的貸款額度,造成該套房產重複抵押,也會有貸款風險。
在司法實踐中,在建工程的抵押登記也是到房管局辦理的,在司法實踐中,在建工程的抵押登記是比較常見的,像是民眾購買期房的時候,雖然房子還沒有全部建造完成,但只要符合法定條件,還是可以用購買的期房做抵押貸款的。
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