房開商簽訂施工合同違約怎麼處理

一、房開商簽訂施工合同違約怎麼處理

房開商簽訂施工合同違約有以下幾種處理辦法：

一是雙方協商調解解決，找到當事人以協商的方式達成和解協議，這是最佳解決辦法。

二是非官方第三協調解決，邀請當事人雙方都認可和有一定影響對方的人從中調解;

三是合同仲裁;請求合同管理部門仲裁糾紛解決，如是勞動仲裁則找到勞動局，如是商業糾紛仲裁則找到市場管理監督部門等。

四是直接向人民法院申請訴訟。

工程合同的違約責任：

1、工期延誤違約責任的認定處理

如工程未能在合同約定的期限內竣工，發包方會要求承包方承擔工期違約責任，承包方會要求發包方賠償其停工、窩工損失。

審判實踐中遇到的主要問題是：承包方因發包方在施工過程中未按合同約定支付工程進度款或提供原材料、設備、場地、技術資料而主張工期順延權，承包人可以順延工期，即享有工期順延權。

對於發包方未按合同約定提供原材料、設備、場地、技術資料，承包方未按合同約定辦理工期順延簽證，承包方在訴訟中主張工期順延權的，因發包方未按合同約定提供施工所用原材料、設備、場地、技術資料，承包方就無法進行施工，必然導致工期延誤，此情況下應支持承包方的工期順延權請求。

2、工程質量違約的違約責任

(一)是發包人與承包人對工程質量是否合格或者對導致工程質量出現問題的原因及雙方責任大小有爭議的，如果不能依據雙方提供的證據材料予以認定，則應委託有相應鑑定資質的鑑定機構進行鑑定。

(二)是因承包人的原因致使工程質量不符合約定的，發包人有權要求承包人在合理期限內無償修理或者返工、改建。承包人拒絕修理、返工、改建的，發包人可以根據工程質量問題的嚴重程度，相應減少支付工程價款。

(三)是因發包人提供的原材料質量不合格，或提供的設備、技術資料等不符合合同約定，從而導致工程質量不合格或質量缺陷的，該工程質量責任應由發包人承擔，發包人不得以此為由拒付或少付工程款。同時，發包人因其過錯造成承包人停工、窩工等損失的，仍應承擔相應的賠償責任。承包人對導致質量問題有過錯的，也要承擔相應的過錯責任。

(四)是發包人擅自使用未竣工驗收的工程，承包人仍應依照合同約定承擔工程保修義務和責任。對於合同無效，但竣工驗收合格的工程，承包人也要依照合同約定和法律規定承擔工程質量保修義務和責任。

3、支付違約金

一方違約時，可能需要承擔支付違約金的違約責任。如果雙方對違約金有約定的，適用約定的違約金。

二、建設工程施工合同中陰陽合同的效力

(一)“陰合同”、“陽合同”均無效的情形

1、“陰合同”，不管簽訂在中標之前陽合同、簽訂在中標之後或者簽訂在中標同時，有下列情形之一的，合同無效：

(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(3)以合法形式掩蓋非法目的;

(4)損害社會公共利益;

(5)違反法律、行政法規的強制性規定。

2、根據《最高人民法院關於審理建設工程合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“最高院解釋”)第1條的規定，建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據合同法第52條第5項的規定，認定無效，即這些情況下，無論是“陰合同”，還是“陽合同”，都應以違背法律法規的強制性規定為由，認定當事人之間所簽訂的相關合同為無效：

(1)承包人未取得建築施工企業資質或者超越資質等級的;

(2)沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義的;

(3)建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。

(二)“陽合同”部分條款有效的情形

雖然《招標投標法》第46條規定：“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議”。但根據“最高院解釋”第21條：“當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。”我們不難看出，在司法實踐中，如果開發商與施工企業在招投標手續方面並未違反法律法規的規定，則一般認定經過備案的“陽合同”關於工程價款結算的約定內容部分是有效的，按備案合同的約定確定工程價款等問題。而對於雙方當事人就相同工程內容另行簽訂的未備案的協議一般則不應予以認定。

同時根無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。在司法實踐中認定依據“陽合同”約定的價款結算方式，並不認為是對整體“陽合同”效力的認可。

(三)“陰合同”特定條件下有效的情形

《招標投標法》第46條雖然規定了不得簽訂背離合同實質性內容的其他協議，但同時從“最高院解釋”第19條：當事人對工程量有爭議的，按照施工過程中形成的簽證等書面文件確認。承包人能夠證明發包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發生的，可以按照當事人提供的其他證據確認實際發生的工程量。“最高院解釋”第20條：當事人約定，發包人收到竣工結算文件後，在約定期限內不予答覆，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結算文件結算工程價款的，應予支持。

施工合同當中的陰陽合同的一方若有欺詐的行為，或者損害了他人利益或者社會利益，則會失去法律效應，不受到相關法律的保護。並且陰陽合同有效必須要符合特定的條件。只有備案了的合同，對於合同當中的工程價款才會有法律效應。