二手房交易營業税改增值税有哪些規定？

國家出台相關政策，以後買房不再繳納營業税，而是改為繳納增值税。這個政策一出台，很多市民開始擔心營改增對房地產市場會不會造成不良影響，改增後房屋的售價會不會比原先的售價更貴，所以很多人為避免風險，提前購房。現就二手房交易營業税改增值税問題為大家分析分析。

一、二手房交易營業税改增值税有哪些規定

按照財政部發布的《關於調整個人住房轉讓營業税政策的通知》，個人轉賣已購普通住房，免徵營業税的期限由購房超過5年下調為超過2年。也就是説，購買超過2年的普通住房免徵營業税;購買不足2年的住房對外出售則全額徵收營業税;購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税。

二、為增值税算筆賬

個人二手房買賣若改成增值税，則原來購買住房繳納的增值税，在該套住房賣出時，已繳納的增值税可能允許被抵扣掉。

首先是出售購買2年內的房屋

以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的税，即16.5萬。

如果以11%的增值税計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項税後大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的税就會超過營業税。

比如出售價格為400萬元，按照營業税需繳納22萬元;增值税就需繳納24.77萬元。

另一種是出售購買已滿2年的房屋

對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳税了。如果增值税還是要繳，一繳就是14.7萬元。

對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內的情況類似，可能差別不是很大。

值得指出的是，二手房交易税費除了營業税還涉及到契税、個税、土地增值税、印花税等税費。也就是説，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進項税後，大概需要繳納8.7萬元。

根據業內人士猜測，二手房交易營業税改增值税會從原來營業税的5.5%會改為增值税11%，比例上是有所提高，但是二手房徵收税額的年限對於普通住房來説從5年降低為2年，這時間與基數上相對以前營業税有所降低。同時，營改增這一政策有國家宏觀調控保障，企業的發展與市場的銜接過渡時期將不會受挫。