商品房預售合同應注意哪些
一、商品房預售合同應注意哪些
1、確認開發商已經取得商品房預售許可證根據我國法律規定,沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同,無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。
2、確認開發商制定的格式條款是否公平對於商品房預售的一般情況,開發商通常會制定針對大多數購房人都適用的格式條款,作為將來與購房人簽訂預售合同的依據。購房人應事前認真閲讀了解,不明白的地方需讓開發商當即給予解釋,不滿意的地方需及時與開發商磋商,並將協商一致變更的內容以書面形式予以固定。
3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外,還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。
4、明確約定抵押權的處理方式為籌集建設資金,開發商的預售商品房往往設定有土地抵押權或在建工程抵押權。因抵押權的權益具有法律上的優先性,若處理不當,會對購房人最終行使和享有預售合同的權利帶來很大障礙和困擾。一般來講,開發商應當在簽訂預售合同前註銷所售房屋的在建工程抵押,消滅抵押權;對土地抵押權,購房人需與開發商在合同中認真約定抵押權消滅的時間、條件等,並在開發商違約後及時主張權利,督促開發商還款清押或提供履約擔保,防止更難處理的麻煩。
5、明確面積誤差的處理結算辦法預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積,難免與最終實測面積有誤差。為了避免日後發生糾紛,購房者應當在預售合同中約定出現面積誤差後的處理方法。
6、及時辦理相關登記手續商品房預售合同簽訂後,從合同信息網上備案到購房人領取房產證、土地證,前前後後有很多法定手續需要辦理。這些手續既是購房人的權利,也是購房人的義務,對保護雙方當事人的合法權益具有重要作用。購房人自覺並督促開發商按照合同約定的時間和順序,及時辦理相關登記手續,是有效利用預售合同保護自身合法權益的必要手段。
二、商品房預售合同應該怎麼籤?
(一)仔細瞭解開發商的按揭政策。
開發商就商品房項目的業務,通常都與一家或幾家商業銀行建立合作關係,有的合作關係不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時,有的商品房項目因不符合的條件,不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人,在簽訂預售合同前,需認真瞭解相關政策,避免在籌措房款中發生意外。
(二)重要公共配套設施不可忽視。
(三)不可忽視前期物業管理和臨時管理規約。
(四)及時辦理相關登記手續。
在購買這些房子時,由於房子沒有建好,你不能確定之後建好的房子到底如何,也不能立刻完成房屋的過户,因而在簽訂合同時一定要注意開發商的一些證件,甚至網上查詢一些開發商的真實性,防止受騙。注意的證件包括開發商在工商局註冊登記的企業,土地使用書,取得建設規劃許可證,預售證明等等,看清楚自己所購買的房子是否在預售證所指的區域。
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私人簽訂購房協議能否有法律效力
律師解答:一般有效。律師解析:對私人簽訂的購房合同,只要訂立的時遵循以下幾個原則,合同即具有法律效力,受到法律保護:1、一方不得將自己的意志強加給另一方。2、當事人依法享有自願訂立合同的權利。3、當事人應當遵守公平原則,確定各方的權利和義務。4、當事人遵循誠...
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買房付了五萬定金可以退嗎??
律師解答:具體情況具體分析。律師解析:這要視情況而定。首先,定金是對債務的一種擔保,保證雙方在約定的時間繼續就簽訂商品房買賣合同進行協商,以最大的誠意促進合同的成立。定金是約束雙方在約定的時間就買賣合同達成協議,而不是強迫一方訂立合同。退還定金的關鍵在...
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逾期辦房產證,又過了訴訟時效,還可以起訴嗎?
通常來説,買方獲得房屋的時候,或在合同約定的取房時間,以及在法律要求的其他時間以內,可要求賣方協助辦理相關的房地產許可證。然而,在實踐中,一些賣家不允許辦理房地產許可證,導致房地產證辦理逾期,有些買家不知道房產證的問題,以為只要他們拿到房子,就沒有問題,結果在逾...
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預購合同定金可以退嗎?
律師解答:一般不可以。律師解析:一般不可以退回。特殊能退情形:1、如果是因為合同條款達不成一致意見,購房者要求退房,開發商/賣家一般會直接將定金退給購房者。2、新房開發商在售房時“五證”不全。3、認購書或購房合同中,對於退定金的條件有約定的話,只要情況符合退...