預售商品房轉讓是不是合法的
預售商品房可以轉讓嗎?相關法律規定是什麼?本文就預售商品房轉讓是不是合法的作相應分析。
(1)從現有法律規定來看,《城市房地產管理法》作為國家的法律,第四十五條涉及到了預售商品房轉讓的問題,針對預售商品房轉讓的規定是授權國務院,可見並沒有對預售商品房的轉讓做出禁止性規定,從該規定的本意來看是准許預售商品房交易的,只是把交易的具體程序、方法等授權給國務院來具體實施而已,因此我們可以理解預售商品房轉讓行為是合法的而不是非法的。
而目前禁止預售商品房轉讓的是《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》,限制預售商品房轉讓的還有很多地方政府的規範性文件,目的是抑制炒樓行為,是政府對房地產市場的一種宏觀調控措施,從法律效力級別來看,為一種部門規章或地方政府規章,而根據《中華人民共和國合同法》第五十二條之規定,“下列合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定”。
(2)從民商理論來看,預售商品房轉讓的實質為債權轉讓,合同的當事人雙方之間可以確立債權債務關係,所以商品房預售合同中的買受人是享有債權這一期權的,那麼同樣,當商品房預售合同中的買受人把這一可期待之債權作為自己的債權再次進行轉讓而與新的房屋買受人建立合同關係時,這種預售商品房轉讓合同中所轉讓的標的實質上就是一種債權。而基於合同之債所產生的權利義務關係也正是合同法理論所認可的,因此也是應當受到保護的。
(3)從司法實踐來看,針對預售商品房轉讓有不同的認定結果.有效判決從期權是一種可以轉讓的債權出發,認為應當受到保護.無效判決從物權理論出發,認為預售合同中所確定的房屋不能作為一種期權再行轉讓,因而認定為無效.從保護交易安全的原則出發,法院是不輕易確認合同無效的,一般而言,如果在判決前取得房屋產權證的,則認定為有效,當然針對具體個案的不同,法院確認合同是否有效,還要結合合同本身的一些具體情況來綜合考量。
本站小編為您整理,希望能更好的幫你解決預售商品房轉讓是不是合法的的問題。希望您在購買預售商品房時能妥善處理。
-
房屋買賣的法定解除條件是什麼
律師解析:房屋買賣的法定解除條件,適用《民法典》的相關規定,條件如下:1、在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;2、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;3、當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理...
-
房屋買賣沒包含成功中介費退嗎
律師解答:需要根據具體情況而定。律師解析:中介費能不能退,要分三種情況:第一種,中介促成雙方簽訂買賣合同,但因非中介原因最終交易失敗,中介有權不退或退少量中介費;第二種;中介未促成交易,無權收取中介費,但可收取適當勞務費;第三種:中介促成買賣雙方簽訂買賣合同,但因...
-
房屋買賣合同違約可否判決繼續履行
律師解析:1、在簽訂房屋買賣合同後,賣方主動毀約時,買方既可以要求解除雙方訂立的買賣合同,要求賣方支付合同中約定的違約金,也可以要求賣方繼續履行該合同。2、一方面,根據相關法律規定,當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時,解除權人可以解除合同...
-
預售合同是否有效
律師解析:根據相關法律,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效。但在起訴前開發商取得商品房預售許可證明的,此預售合同可以認定有效。此突破保證了交易的穩定性,不輕易認定合同無效。法律依據:《民法典》第一百四十三條具備下列...