預售商品房不能轉讓的情形有哪些？

一、預售商品房不能轉讓的情形有哪些？

預售商品房不能轉讓的情形主要有：

第一、預售商品房轉讓合同簽訂後未進行登記的;

第二、商品房預購方未按照合同的規定交付定金及未付清合同所規定的房價款三分之二的;

第三、預售商品房合同雙方發生糾紛訴至法院後均要求解除合同的;

第四、預售商品房轉讓合同雙方對該行為有重大誤解的;

第五、預售商品房轉讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產市場的。

預售商品房轉讓的條件

我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”説明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下：

1、依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓，例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產證前不得轉讓，否則轉讓無效。”

2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利於國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是後一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權後，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓，應按商品房買賣關係處理，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。由於房地產市場價格不穩定，轉讓人將預售的商品房提前轉讓，轉移跌價風險;新預購人自願承擔跌價風險，冒着風險提前買受，然後再次轉讓，這種轉移風險和買受風險必須是平等自願的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。

4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3後方可轉讓。第二，商品房預售合同未約定轉讓條件，合同履行中，預購方提出轉讓，必須徵得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必徵得預售人的同意，但事後應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，並瞭解原預購人履行合同情況。

5、預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關税費。轉讓人無論是債權轉讓，還是權利義務轉讓，都只是合同主體的變更，而合同內容即權利義務並沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立後，具有不可逆轉性，即新的法律關係形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。

綜上所述，現在的房屋開發商為了讓自己所建造的房子能夠在正式開始售賣之前都已經銷售出去以免盈利虧損，就會提前向公眾預售還沒有完成的商品房，而雖然已經簽訂合同確定是個人財產的預售商品房如果沒有經過正式的登記或者其他情況是不能轉讓的。