實踐中該如何避免借名買房的風險

借名買房，顧名思義是購買者本身沒有購買資格或喪失購買資格，而使用他人的名義購買房產，但實際購房款由自己支付。這樣做最大的一個法律風險就是，房產會登記在被“借名”的人的名義下。那麼在實踐中該如何避免借名買房的風險呢？

一、借名買房合同的法律風險：

在很多人看來，借名買房似乎是一種規避政策、“曲線購房”的有效方法，且這些購房者中也不乏節省了很多購房成本的人，但是通過一個個鮮活的案例，投資者廣為效仿的借名買房也存在極大的法律風險。

1、在房價大幅上漲的誘惑下，有登記購房人反悔的風險。實際出資人與登記購房人往往是親戚朋友關係，基於信任關係，雙方有的不簽訂協議，僅僅是口頭約定。如果實際出資人不能證明雙方之間借名買房的關係和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款將十分困難。即使實際出資人能夠證明雙方之間存在借名買房的關係和支付購房款的事實，在借名買房合同無效的情況下（如案例2），實際出資人也無法取得房屋產權。

2、物權登記具有公信公示效力，有被法院執行的風險。房屋產權證作為證明房屋歸屬的有利證明，記載了名義產權人的姓名，對外具有公信公示效力。如果登記購房人對外負有債務不能清償，債權人可以要求法院查封並拍賣該房屋，這將直接導致實際出資人捲入訴訟或執行案件中，使得利益受損。

3、登記購房人有惡意處置房屋的風險。根據我國房地產的登記制度，登記購房人可以不經實際出資人同意而將房屋賣給他人，並辦理過户手續。即使借名合同有效，但因為對外登記的物權是屬於登記購房人的，第三人出於善意購買房屋，支付了合理對價，並已辦理過户手續，也不能對抗善意第三人，善意的受讓人將取得房屋的所有權。

4、被借名人同樣也需要承擔風險。允許他人以自己的名義購買房屋，就會在房屋產權登記部門留下記錄，在銀行也會有徵信記錄，即使以後房屋過户出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房時的一些優惠政策。

二、借名買房合同的風險防範：

1、如果確實需要採取“借名”方式購買住房的話，那麼實際產權人要和名義產權人簽好協議，以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。同時實際產權人在購房時應當從自己的賬户支付房價款，並保留好付款單據。日後如發生糾紛，實際購房者可以憑書面證據以司法手段來保護自己的權利。

2、實際產權人還可與名義產權人至房地產交易中心就該房地產做一個個人抵押，由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人。這樣名義產權人就無法跳過實際產權人擅自出售房屋和損害實際產權人的利益。

借名買房行為實際上是在規避政策，在實踐中存在的風險上文中已經做了介紹。行為人如果真的迫不得已要借名買房的話，一定要保留好相關的買房憑證，才能在出現問題的時候能夠維護自身合法權益。