借名買房如何規避法律風險？

所謂“借名買房”，是指實際購房人借用他人的名義購買房屋，房屋登記在被借用人名下，實際購房人通過與被借用人簽訂借名買房協議或者房屋代持協議的方式來主張房屋所有權的一種現象。

案例指引

(2020)最高法民再328號

【法院認為】 徐某欣在當時已有兩套住房的情況下仍借曾塞外之名另行買房，目的在於規避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對於此種行為如不加限制而任其氾濫，則無異於縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐某欣與曾塞外為規避國家限購政策簽訂的 《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效。

(2021)京02民終2667號

【法院認為】 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。朱某閣主張其與李某倩之間就涉訴房屋存在借名買房的口頭協議，李某倩則主張實際的購房人系案外人張某。朱某閣雖提交了其持有的税費票據及還貸轉賬憑證，但結合雙方的當庭陳述，僅部分能確認系朱某閣實際還貸的，且李某倩主張2014年5月之後均由張某還貸，朱某閣亦認可其在2014年5月之後並不直接還貸，其主張由李某倩出租房屋抵償貸款；而關於首付款部分，朱某閣所主張的其向李某倩之夫轉賬的款項與首付款數額存在較大出入，且李某倩、張某、朱某閣之間均互有其他經濟往來，故朱某閣並未提交充足的證據證明其所主張的款項與購房款之間的關聯性。此外，朱某閣亦未對涉訴房屋持續佔有使用。故依據現有證據，尚不足以證明朱某閣與李某倩之間存在借名買房關係，朱某閣要求確認其主張的口頭協議有效，亦依據不足。

（2020）最高法民再328號

【法院認為】 在借名買房並不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據實質上的代持關係要求被借名人將房屋過户至其名下，但此項權利系基於合同關係所產生的債權請求權，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關係未經公示程序即直接確認為房屋的物權人，其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力，借名人不享有排除執行的合法權益。此時，借名人只能追究被借名人的損害賠償責任，而無法排除執行。

風險提示

風險一

借名買房沒有書面協議。實踐當中，有不少實際購房人是借用親戚朋友的名義購房，而礙於情面，或自以為雙方不會有糾紛，因此在借名買房時往往沒有書面約定，只是口頭約定。然而，一旦房屋價格上漲或因其他原因導致被借名人反悔，如果實際購房人沒有清晰完整的證據鏈條證明雙方存在借名買房的合意，則實際購房人將無法獲得房屋所有權，房屋出資款也只能被認定為借款。

風險二

借名買房協議被認定為無效。若借名買房協議被認定為無效，協議中關於雙方的權利義務均是無效的，借名人無法獲得房屋的所有權，只能向被借名人主張出資款以及資金被佔用期間的利息。

風險三

借名購買的房屋被司法機關查封、拍賣。若被借名人有個人外債，債權人通過司法程序救濟，此房屋則會被法院查封與拍賣，被借名人只能選擇提起執行異議之訴進行救濟，以自己為房屋所有權人為由要求解除查封或者不予執行。然而，借名買房能否排除法院強制執行，我們已經在本公眾號《借名買房能否排除法院強制執行》一文中詳述，得出的結論是對此實踐中並無定論，有些法院認為，只要借名買房協議不存在無效情形，而實際購房人能夠提供充分證據證明被借名人只是名義產權人，則可以排除法院強制執行；但也有個別地區法院明確規定，借名買房不能排除法院強制執行。

律師建議

買房畢竟是大宗交易，涉及資金少則幾十萬，多則成百上千萬，實際購房人在進行借名買房時如稍有不慎，則可能面臨“錢房兩空”的尷尬處境。那麼，實際購房人應當如何規避借名買房的法律風險？下面我們從維護實際購房人合法權益的角度提出以下幾點建議：

重視借名買房協議。借名買房，雙方一定不能口頭約定，必須簽訂書面協議，明確借名買房關係，並對雙方權利義務作出具體明確的約定。同時，協議中應當約定清楚，當房屋滿足過户條件時，被借名人應按實際購房人的要求協助辦理過户登記手續，並明確被借名人不配合辦理過户、遲延過户或擅自將房屋轉讓或抵押給他人等應承擔的違約責任，必要時可對借名買房協議進行公證。

實際購房人在整個過程中要保管好相關的證據，包括但不限於首付款匯款單、按揭還款單、完税證明、登記費用繳納證明、物業費/取暖費/水電費繳費單據等。如首付款是以被借名人的名義繳納的，在向被借名人匯款時，一定要備註匯款用途“代本人（實際購房人）支付購房首付款”，這些證據在實際購房人要求確權或者產權過户時起着關鍵性作用。

實際購房人在房屋符合交付使用條件時，應當及時佔有使用房屋。同時，當實際購房人具備房屋過户條件時，要及時完成不動產權變更手續，以免後顧之憂。

儘量選擇資信狀況與經濟狀況較好的被借名人，降低因被借名人存在外債導致房屋被執行的風險。借名人可以通過查看法院公告網、中國裁判文書網、中國執行信息公開網等了解被借名人在外是否涉訴，是否存在執行案件；也可以查看被借名人的徵信報告，獲取貸款情況，瞭解被借名人的資信狀況與經濟狀況，將借名買房的法律風險降到最低。

結語

借名買房的過程中存在諸多法律風險，所以實際購房人在借名買房時一定要結合自身情況慎重考慮。同時，律師建議大家，如果一定要借名買房，建議在購房前向專業房產律師諮詢，並在專業律師的指導下完成房屋交易，將借名買房的法律風險降至最低，儘量避免糾紛的產生，做到防範於未然。

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