2021年二手房評估價怎麼算
一、二手房評估價怎麼算?
1、 市場比較法
挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、户型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照,然後依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正,以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。
2、成本估價法
二手房的的價格按成本估價法進行計算,其公式為:房地產價格=房地產重新建造完全價值-建築物折舊,建造成本加上各項税費和正常的利潤就是房價,非盈利建築物由於很少有交易實例或者不能交易,也往往採用成本估價法。
3、收益還原法
收益還原法的計算方法一般為房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率,首先要估計房地產在各個時期將要取得的純收益,然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在,各個時期收益的總和就是房價。
二、決定地價的有以下八大因素:
1、位置、面積
地理位置優越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。
一般來説,面積大的土地,其利用效率比面積小的土地高,因而價格較高。但也不能一概而論,只有房子所處的土地的總體面積比較合適,其土地價格才會比較高,房子的價格也會比較高。
2、地形、地質
不良的地形會增加工程前期施工的費用,提高建築成本,也會影響土地功能的發揮,因而地價較低。例如,在山坡上已建有一個工廠,則處於其下風口的平坦地的價格也許要比處於其上風口處的山坡地價格還要低。
3、形狀、用途
一般來説,三角形等不規則土地,由於利用率低,其價格自然也會有所降低。
而商業用地價格高於工業用地;工業用地價格高於住宅用地。
4、交通、環境
土地附近的街道是否屬於主幹道,主幹道鋪設狀況、寬窄程度、運輸的便利和交通的方便與否,都會影響土地的價格。
5、 朝向、樓層
良好的房屋朝向和適當的樓層有利於陽光的射入,有利於通風,可以改善住宅室內環境,對居住者的身心健康有益。
6、採光、通風
房屋門窗的方向與設計對於保持充足的光線和良好的通風有很大影響。住宅的採光要求符合節能標準,住宅的通風要求開啟門窗可以保證室內外空氣自由流動,特別是在炎熱的夏天要有穿堂風。
7、建設質量
質量問題是在選購商品房的過程中很難把握的問題。是否具有《質量合格證書》是衡量其質量好壞的一個重要標誌。
8、物業管理狀況
安居的首要條件是有屋可居,但若沒有良好的物業公司,只能是居而不安。因此,購房者在購房的同時還要選擇一家好的物業管理公司,以保證居住時的舒適的方便。
土地的環境質量包括自然環境與人工環境兩部分。
對於居住用地來説,公共服務設施齊全、基礎設施完備,遠離污水處理設施的土地,價格自然會比較高。
另外,政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規劃指標的限制,也會影響土地價格。
我們就算能夠簡單的瞭解一些二手房價格評估的方法,但是,其中類似於房地產重新建造的完全價值等這些都不是普通民眾能夠推斷出來的。而專業的房地產評估公司在運營之前都已經具備了相關的資質,房子的具體價格只能以房地產公司評估出來的數值為準,我們知道計算方法自己也計算不出來的。
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二手房交易的流程與注意事項是如何的
律師解析:二手房交易的流程是:簽訂買賣合同,交付首付款;買賣雙方到房管局申請房產轉移登記,到相關税局部門交納各類税費;取得房產估價及税費明細,領取過户回執。注意事項是:關於房屋信息及產權、使用權方面的條款是否清晰;關於時間、價格、地點、不可抗拒力的條款是否準...
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怎樣解除二手房買賣合同
律師解析:當事人雙方協商一致,就可以解除二手房買賣協議。或者是當事人約定了一方解除合同的事由,當解除合同的事由發生時,解除權人解除合同的,就算是解除合同。二手房協議是指購房者和售房者在平等協商的基礎上,就房屋的買賣所簽訂的協議。法律依據:《民法典》第五百...
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二手房過户税費由誰承擔
律師解答:由買賣雙方一同承擔。律師解析:二手房過户税費由買賣雙方一同承擔。買家需繳納房款1.5%的契税、0.05%的印花税、3元/平的交易費、36元/平的測繪費、00元權屬登記費取證費;賣家需繳納3元/平的交易費、房款0.05%的印花税、差價5.5%(房產證未滿5年)的營業税、...
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有抵押的二手房能買麼如何買賣
律師解答:通知抵押權人。律師解析:首先,根據民法典規定,二手房有抵押的情況下,可以轉讓抵押的房屋。但是當事人另有約定的,按照其約定。其次,抵押人轉讓房屋要通知抵押權人,如果抵押權人能夠證明轉讓抵押的財產可能損害抵押權的則可以請求轉讓抵押人將轉讓所得的價款向...