二手房交易必須評估嗎,如何準確評估二手房價格
很多時候進行二手房交易,當事人之間往往會先就二手房的價值進行一個評估,這就給大多數人造成了一種錯覺,認為只要是交易二手房,那麼就必須要進行評估。如果從法律角度來分析的話,二手房交易必須評估嗎?對此,本站小編整理了相關資料,馬上為你做詳細介紹。
一、二手房交易必須評估嗎
房地產買賣如不涉及國有資產,只是一種民事行為,雙方以約定的價格為準,目前二手房交易比較發達,買賣雙方都可以從中介方或有關部門公佈的交易平均價中獲知。如還無法確定,一定要在訂立合現成交前進行評估諮詢,在只理過户時跟本沒有作為,這已是對合現履行的一部份。
且房地產的價格是波動的,沒有説房地產可以按照評估的價格可以要求撤消合同,所以評估根本不可能保護買賣雙方的利益,而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評估費到是事實。
而當評估價格低於成交價時徵税部門還是按照成交價,(當評估高於成交價時按評估徵税),所以沒有公平可言,評估也是沒有必要的。
二、如何準確評估二手房價格
客觀來講,二手房的價格主要是由房屋的區域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運用市場比較法,所以在評估過程中,主要是對這兩方面的情況進行比較修正。
區域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。如基礎設施與公益設施是否成熟;交通條件如出行是否方便,購物、娛樂是否方便;物業所在社區的環境如小區的綠化率,物業管理情況;人文環境如小區內居民的構成結構、人員素質如何、周圍治安等狀況如何。
個別因素主要是指物業的結構、房型等。
具體如:房屋的結構不同,房屋的造價就不同,使用年限也不同,當然就影響房屋的價格。如房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的採光情況,也要考慮小區幢與幢之間的距離是否開闊。此外,還包括房屋已使用年限的長短及房屋的保養情況,房屋內是否有裂縫、滲水等質量問題。以上列舉的各個方面情況都會影響評估價格。
三、二手房評估流程
(一)房地產評估的流程,如下:
1、三級市場交易成功,並且買方需向銀行按揭貸款。
2、評估業務員在得知物業地址後約客户到現場實地勘察(查看物業裝修情況,瞭解周邊物業,以及給物業拍照)。
3、估價師根據物業位置,樓層,以及物業勘察情況,通過市場比較法來確定物業實際價格。
4、在評估報告上由估價師簽名並蓋章,同時蓋上公司的公章。
(二)房地產評估業務來源,如下:
1、銀行;
2、三級市場的地鋪;
3、法院;
4、政府的舊城改造,道路,橋樑建設等。
法律沒有做出嚴格的要求,因而是否對二手房的價值進行評估,當事人可以結合自身情況考慮決定。通常在無法確定二手房價值的時候,小編建議可以先進行價值的評估,這樣對二手房交易價格的確定也是有一定幫助。
-
怎樣規避二手房按揭風險
公民購買二手房,要是發現自己資金不夠的話,可以向銀行申請按揭貸款,不過申請貸款也是要符合條件的才能得到批准。而這時也容易產生一些風險,對於購房者來講應該怎樣規避二手房按揭風險呢?本站小編馬上為你做詳細解答。一、怎樣規避二手房按揭風險1、一般情況下,辦理...
-
北京二手房過户糾紛律師費怎麼計算?
律師解析:依據具體涉案金額而定。一般而言,房屋糾紛律師費10000元起步,案件價值500萬元以上的按照3-5%收取律師費。按計時收費方式收費的收費標準:200-3000元/小時。按計件收費方式收費的收費標準:在收取基礎費用1000-8000元的基礎上再按其爭議標的額分段按比例累加...
-
二手房交易資金監管的流程是怎樣呢
二手房全款購房資金監管流程:(1)賣雙方簽訂購房合同,並提出資金監管需求;(2)賣雙方在監管銀行設立監管户並簽訂資金監管協議,買方付款後款項直接進入監管賬户;(3)介公司為買賣雙方辦理繳税、過户手續;(4)方將房子過户到自己名下後,銀行將款項劃到賣方賬户。【法律依據】《審計...
-
二手房可以做組合貸款嗎
買二手房可以組合貸款,但是需要符合規定,二手房的貸款方式有三種,商業貸款、公積金貸款和組合貸款、提出申請、借款申請人需分別向住房資金管理中心和銀行分別提出書面貸款申請,並提交有關資料、簽訂合同。客户在接到銀行同意貸款的通知後,需與貸款行就公積金個人住...