二手房一房二賣怎樣產生

由於二手房性價比高，交易簡易現房現賣，不用等太長時間以及二手房周邊配套設施完善、交通便捷等原因，形成了二手房市場火爆的局面。但是二手房交易中不少出現了一房兩賣的情況，本文就介紹了二手房一房二賣是怎樣產生的，法律對一房二賣的規定，為讀者提供參考。

二手房一房二賣怎樣產生?

1、誠信的缺失

我國自古以來是誠信禮儀之邦，然而，隨着時代的演變，經濟利益的驅使，部分市場交易主體對誠信二字僅存於紙面而不付諸實踐。現代城鎮社會從法理學上分析是“陌生人社會”，其是相對於“熟人社會”而言的，舉個普通的例子來講，現代城市商品房的左鄰右舍可能居住在一起十幾年都不認識隔壁住的是誰。而這樣的“陌生人社會”所繞射出來的一個現象就是在市場交易過程中某一主體違背誠信做交易，其換個地方進行交易便不怕遇見“熟人”(即過去被騙的人)。而在“熟人社會”中，舉例來説，如農村，某一村民違背誠信欺騙了另外的村民，可能當天就全村知曉，其無法在村裏立足。“一房二賣”這種市場交易在現代城鎮中的普遍性，其外部源於其社會環境的陌生，但其思想根源在於誠信的缺失。

2、利益的驅使

從經濟學的角度來説，人的行為在很大程度上會受到利益的驅使，當然這裏的利益未必是金錢上的，也不代表是貶義的，僅就從“一房二賣”這個角度而言，由於獲利空間大而違法或違約成本低的情況下，極易引導市場主體從事該行為。以深圳的二手房交易慣例來説，其合同文本一般是採用中介出具的合同樣板，對於其中未能按約定交付房屋的違約責任約定一般是定金罰則與違約金相併存的約定。因一般定金的最高標準不得超過合同標的額的20%，故而定金的懲罰相對不高，而違約金的數額即使約定過高也不見得能在訴訟或仲裁中獲得支持，因為根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款規定“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的”過分高於造成的損失”。”而《合同法》第一百一十四條第二款規定是“約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”因此，在前述中介的合同範本當中一般當事人採用的是合同標的額30%的違約金，但這裏由於存在着合同簽訂中的價格並非真正的交易價格(主要是為了避税)的時候，又會導致違約金的進一步降低。違反合同約定將出賣的二手房進行“一房二賣”的出賣人，其之所以從事該違約行為，其從經濟上的角度已經算了一筆帳，就是其再次出賣所獲的利益高於其違約或違法成本，而且由於其所處的環境主要為陌生人的社會圈，因此，即使其違背誠信從事交易，其也不過於擔心其會在其他場合從事交易時遭受別人的質疑，當然從這點來説，也跟我國現行關於個人誠信檔案未予以建立且規範化存在着一定關係。

3、法律規制的不足

目前我國對二手房出賣人從事“一房二賣”的交易行為並無具體的法律法規或其他規範性的規定，而對一手房的“一房二賣”問題則有明確的司法解釋，主要見《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”中的第二項就是“商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”但此處的商品房買賣合同根據該司法解釋第一條“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同”並不適用二手房買賣合同。但深圳市中級人民法院於近期出具的《關於審理房地產糾紛案件若干問題的指導意見及説明(徵求意見稿第一稿)》第14條做了規定，可惜該規定一方面為地方性法院的指導意見，效力較低、另一方面其規定本身亦存在一定的缺陷，有關此點將在下文做分析。因此，目前我國對二手房“一房二賣”的糾紛一般適用《合同法》的總則及分則有關“買賣合同”一章的規定。由於法律規範具有預見性、指導性及教育性等功能，因此，法律規範對法律主體行為規制的缺乏就容易導致糾紛的發生或違法、違約行為的頻發。

4、買受人法律風險防範意識較弱

德州二手房交易時常藉助中介的居間作用來實現，出賣人與買受人在信息上存在不對稱，尤其是對買受人來説。二手房一般的交易流程也給出賣人操作“一房二賣”留有空間，買受人在購買二手房時，除非是一次性全額付款的，不然，就深圳而言，一般是買受人與出賣人一起就購房首期款做資金監管後買受人辦理銀行按揭貸款時辦理房屋過户手續，由於在此過程中僅簽了二手房買賣合同未無任何物權的公示效力，故而，出賣人仍為二手房的權利人，其仍有權就其房屋另作處分，而買受人一般在這過程中基於其法律風險防範意識較弱而可能遭受損失。