交付房屋面積與實測面積發生誤差時如何處理

一、交付房屋面積與實測面積發生誤差時如何處理

按照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定，出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實計算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔。所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

我國《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

因此，開發商存在面積欺詐的行為，構成商品房違約。根據合同法以及司法解釋的規定，在房地產公司交付的房屋嚴重縮水的情況下，購房者既可以解除合同，也可以要求開發商按照上述司法解釋規定賠償損失。

二、開發商進行商品房面積欺詐的手法有哪些

1、增加每套住宅應分攤的公用面積，將不應計入每套銷售面積的部分計入銷售面積;

2、以建築面積計價，承諾一個較高的使用係數但又不把使用係數寫入合同，在實際交付時，使用係數大打折扣;

3、以使用面積計價時，混淆建築面積與使用面積的區別，擴大使用面積的概念;

4、利用購房者無法確切測量、無法確知整棟樓建築面積的弱點，故意小幅度誇大使用面積和建築面積，在有關部門實地測量後，因差額較小，不再重新結算差價。還有一種欺詐行為表現為在預售期房時，以相對小的暫定面積、相對小的總價引誘購房者，要求購房者預付房款，並約定建成後比預售面積增加10%或更多，購房者卻又無由退房，只能多付房價款，從而達到開發商增加銷售量的目的。

商品房面積欺詐就存在多種情況，包括實際面積大於約定面積與實際面積小於約定面積兩種情況。此時若面積誤差在3%以內的話，前者情況下雙方根據實際的面積再退還或者補償差價。若是後一種情況面積誤差超過了3%的，購房者可以要求解除合同，返還已經支付的購房款同時支付相應的利息。