房屋抵押如何有效

購買抵押房是否有效，如何判斷房屋有沒有設抵押？

一、購買抵押房是否有效？（一）購買抵押房，購房合同有效根據房屋買賣協議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押（合同各方另有約定的除外）。可能因為轉讓方認為價格賣低了，想毀約，於是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過户登記。這是典型的違背誠實信用原則的惡意抗辯。（二）不符合轉讓條件，購買抵押房不發生物權轉移被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過户登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”二、如何判斷房屋有沒有設抵押？（一）可到房地產登記部門查閲房產抵押情況根據我國《擔保法》第四十五條規定，“登記部門登記的資料，應當允許查閲、抄錄或者複印”。買房人可以根據此條法律到房地產登記部門要求瞭解自己希望購買的房產的抵押情況。查詢時必須帶業主本人的身份證原件，預售合同號查詢，如受業主委託的則須經公證處辦理公證委託，如業主為公司的須帶該公司委託書和工作證方能查詢。（二）可查閲開發商提供的有關房產證件購房人有權要求開發商出示所購房產的有關證件，即國有土地使用權證和房屋所有權證，看在證件的備註欄中有無作他項權利記載。如果備註欄中沒有註明他項權利（抵押）的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。總的來説，通過這兩種方式，一般能有效的查閲房產的抵押情況。其實這些手續並不麻煩，卻能為購房者有效的降低風險，所以在購房前，最好不要省略這一個步驟。