土地出讓金計算方式是什麼？

一、土地出讓金計算方法

1、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格佔土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。

二、什麼是土地出讓金

土地出讓金，是指各級政府部門將出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有税費的性質，是定價。

土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似税非税性質的矛盾複合體。土地出讓金具有地租而非税性質。税收是國家作為管理者對納税人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有税收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的複合體。也就是説，土地出讓金，是租非税，似税非税。

三、土地出讓金的返還方式

第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於建設購買安置回遷房。

第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於拆遷(代理拆遷、拆遷補償)。

第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於開發項目相關的基礎設施建設。

第四、土地出讓金返還用於建設公共配套設施(學校、醫院、幼兒園、體育場館)。

第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人。

第六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。

土地出讓金在土地使用權的轉讓中是一項重要的內容，瞭解土地出讓金的內容有利於我們在進行土地使用權的出讓中維護自己的合法利益。土地出讓金既不能過高也不能過低，應該以合適的金額來確定。