如何拆遷談判能使被徵收人利益最大化？

一、如何拆遷談判能使被徵收人利益最大化？

01 知己：要知道自己能補多少錢

這是談判的最基礎工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脱離實際，必將適得其反;要求過低，擔心吃虧還被別人笑。

所以，選則一個最好方案和底線很關鍵，這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識，如房產為居住，市場價值50萬，加上搬遷費、過渡費等55萬，這就是談判尺碼，上下浮動，貨幣補償或價值相等的房產調換均可。

對於一些複雜的，如面積爭議、住改商價值認定、違章建築等問題儘量作出對自己有利的認識追求更大利益，適當時候再讓步靠籠。

02 知彼：要知道對方是怎麼想的

因為談判中要有一半左右的時間要聽對方説話。常言説“鑼鼓聽聲，聽話聽音”。

會不會傾聽?能不能聽出對方的“音”?聽了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對方的“軟筋”或“破綻”?從而拿出應對的策略，這些都是能不能實現談判目的的關鍵。

所以，高明談判者不僅善於傾聽，還善於在不顯山露水的情形下，啟發對方多説、詳細地説。最好把他們要説的話、想説的話儘量地都説出來。在對方説的時候，不要打斷對方，不要怕“冷場”。在對方有一種“言多有失”的警覺時，要盡力地“諄諄善誘”。

還要儘量判斷出對方真實意圖和水份。然後根據自己方面的原則立場，拿出一套應對的謀略。

同時，還要隨着對方策略的轉換而轉換，或者是設法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風聲之中，掌握談判的主動權。

03 分寸：不把對方逼入絕路

拆遷人尤其是商業開發的拆遷，他們希望被拆遷人早日拆遷，不願作過多糾纏，通常在非原則性問題上，還是願意讓步，所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴絃一樣，鬆了彈不成曲子，緊了就會拉斷。

有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆遷人動用政府力量達到拆遷目的，搞的雙方都付出代價，何苦呢?

04 攻擊：抓住拆遷人的弱點

拆遷人有時自己都不知錯在何處，如主體不符、許可證不合法、評估程序違法等，其懼怕一旦敗訴，整個拆遷損失極大，於是，在你點出它破綻與弱點時，往往會使談判利益增大。

05 開局：避免對抗

1、提出高於預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。

2、避免對抗性的拆遷補償談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪裏出了問題。

4、學會在接受拆遷人關於拆遷安置補償條件時感到意外。如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要對裏面的一些項目學會感到意外，在你表示有些意外後，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會變得更加強硬。

5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。

06 中場：別被沒有決定權的人説服

1、在拆遷談判中絕對不要對補償款進行“折中補償”。拆遷中對補償的討價還價並不意味着要折中雙方的談判價碼，價碼折中並不是一種真正公平的補償方式。

2、一定要學會應對沒有決定權的“拆遷人”。在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權，有沒有權利代表拆遷人進行談判，最高談判權限是什麼。進入了拆遷談判的關鍵關節，對方往往會以“沒有授權”、“説了不算”等藉口來進行推脱。

3、學會應對拆遷談判補償的僵局。如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被説服。

4、只要是在補償的某一項問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。

07 終局：要頂得住壓力

1、嚴格防範對方的“白臉-黑臉”策略，在這裏面一定要注意，區別拆遷人與拆遷前公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這裏面起到決定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人是誰一定清楚拆遷規劃。

2、拆遷補償談判中最後一個環節中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在於以下三點：

(1)一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償項目和數額;

(2)一定謹防對方的心理戰，尤其是獎勵期心理戰，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了;

(3)一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補償利益。

3、要有適時收回一開始所談全部補償條件的勇氣。

綜上所述，一般拆遷前的談判工作是很重要的，其中如果想要使被徵收人的利益最大化，那麼在談判的過程當中就應該選擇一個好的方案和底線，儘量判斷出對方的真實意圖，然後根據自己的立場作出應對的策略。