土地使用權轉出租税收如何計算?

土地使用權轉出租税收如何計算?

根據《營業税改徵增值税試點實施辦法》(財税〔2016〕36號附件1)文件：銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業務活動。無形資產，是指不具實物形態，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、採礦權、取水權和其他自然資源使用權。

一、轉讓、出租土地使用權的規定

根據《營業税改徵增值税試點實施辦法》(財税〔2016〕36號附件1)文件：

1.提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，税率為11%。

2.增值税徵收率為3%，財政部和國家税務總局另有規定的除外。

3.小規模納税人發生應税行為適用簡易計税方法計税。

根據《財政部 國家税務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財税〔2016〕47號)文件：

1.納税人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值税。

2.納税人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計税方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值税。

現行轉讓、出租土地使用權增值税政策不完善。

二、轉讓、出租土地使用權的税率、徵收率建議

1.轉讓土地使用權、出租土地使用税，增值税税率為11%。

2.轉讓土地使用權、出租土地使用權，增值税徵收率為5%。

三、轉讓土地使用權的增值税建議

1.小規模納税人(不含其他個人)轉讓土地使用權，應以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價或者作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納税額。納税人應按照上述計税方法在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

2.其他個人轉讓土地使用權，應以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價或者作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納税額。

3.一般納税人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計税方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價或者作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值税。納税人應按照上述計税方法在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

4.一般納税人轉讓其2016年4月30日前取得的土地使用權，適用一般計税方法計税的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納税額。上述納税人應以取得的全部價款和價外費用減去該項土地使用權的原價或者作價後的餘額，按照5%的預徵率在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

5.一般納税人轉讓其2016年5月1日後取得的土地使用權，應適用一般計税方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納税額。納税人應以取得的全部價款和價外費用減去該項土地使用權的原價或者作價後的餘額，按照5%的預徵率在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

6.納税人取得土地使用權時為小規模納税人，登記為一般納税人後轉讓該土地使用權，可以選擇適用簡易計税方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價或者作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值税。納税人應按照上述計税方法在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

7.納税人取得土地使用權時為小規模納税人，登記為一般納税人後轉讓該土地使用權，適用一般計税方法計税的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納税額。納税人應以取得的全部價款和價外費用減去該項土地使用權的原價或者作價後的餘額，按照5%的預徵率在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

四、轉讓土地使用權的增值税建議

1.小規模納税人(不含其他個人)出租土地使用權，應按照5%的徵收率計算應納税額。納税人出租與機構所在地不在同一縣(市)的土地使用權，應按照上述計税方法在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

2.其他個人出租土地使用權，應按照5%的徵收率計算應納税額。

3.一般納税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計税方法，按照5%的徵收率計算應納税額。納税人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的土地使用權，應按照上述計税方法在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

4.一般納税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用權，適用一般計税方法計税的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預徵率在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

5.一般納税人出租其2016年5月1日後取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的土地使用權，應按照3%的預徵率在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

6.納税人取得土地使用權時為小規模納税人，登記為一般納税人後出租該土地使用權，可以選擇適用簡易計税方法，按照5%的徵收率計算應納税額。納税人出租與機構所在地不在同一縣(市)的土地使用權，應按照上述計税方法在土地使用權所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

7.納税人取得土地使用權時為小規模納税人，登記為一般納税人後出租該土地使用權，適用一般計税方法計税的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預徵率在土地所在地預繳税款後，向機構所在地主管税務機關進行納税申報。

8.小規模納税人簽訂的土地使用權租賃合同，登記為一般納税人後尚未執行完畢的土地使用權租賃合同，可以選擇適用簡易計税方法，按照5%的徵收率計算繳納增值税。

土地使用權的轉讓出租税收也叫作土地增值税，是對

轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計税依據向國家繳納的一種税賦。其具體的繳納税率大概是在30%~35%左右。這項税收同時對二手房市場有很大的影響。