舊改不再執行100%簽約率動遷原則，拆遷暴富夢要碎了？

廣東舊改新規：簽約率達到2/3即可啟動，不同意的可走法律途徑維權

廣東近日發佈了三舊改造的指導意見，率先提出：取得“三分之二”的權利主體同意，原權利主體可向政府申請裁決搬遷。直接打破了100%簽約才能啟動拆遷的舊改“老規矩”。客觀上來看，這將杜絕拆遷户“漫天要價”的現象，換句話説，指望拆遷暴富不再可能了。

這一新政出台後，很多網友議論紛紛，有人提出“另外1/3少數業主的補償權益該如何保障?”下面即明拆遷律師和大家一起來看看廣東舊改新政以及舊城改造中當事人對補償不滿意情況下的救濟途徑。

過高的簽約比例要求，一直在拖城市舊改的“後腿”

一直以來，為了保證拆遷的公平公正，舊改採取“協議搬遷”的模式，由各地制定相應的政策，當改造片區的房屋權利人達到90%或100%的簽約率時，才可以啟動拆遷。

但在舊改實踐中，徵求業主意見時，由於大家對於補償利益都有自己的訴求，往往意見難以統一。這就經常導致簽約率達不到100%，甚至達不到90%，符合不了舊改動遷必須達到100%(有地方是90%)的簽約率規定，很多城市舊改項目無疾而終，變為徵遷雙輸的局面。

以上海虹口區59街坊的舊改為例，早在2012年就啟動，但因為沒能達到當地規定的85%的簽約比例而停止了拆遷。2018年，當地重啟動遷，居民簽字同意率達到了96.05%，等了足足六年，大家才圓了動遷夢。

很顯然，老版本的舊改模式，推動起來極為困難，效率低下。

廣東舊改新政要點：四類情形，經2/3以上權利人同意即可裁決搬遷

為了解決舊改動遷“眾口難調”的老大難，廣東發佈了《關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》，明確了2/3權利人簽字就可申請政府裁決搬遷，徹底突破了舊改的這一困局。將舊改動遷的主動權，交給了片區“多數人”。

《意見》對於舊改中執行這一“少數服從多數”原則的前提也作了具體的限定，即必須是由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批准的拆除重建類改造項目，特別是原有建築物存在不符合安全生產、城鄉規劃、生態環保、建築結構安全、消防安全要求或妨害公共衞生、社會治安、公共安全、公共交通等情況，原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見。

同時，還規定了符合以下四類情形的，原權利主體(編者注：即同意舊改的權利人)才可向項目所在地縣級以上人民政府申請裁決搬遷補償安置協議的合理性，並要求限期搬遷。即：

(1)土地或地上建築物為多個權利主體按份共有的，佔份額不少於三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協議;

(2)建築物區分所有權的，專有部分佔建築物總面積不少於三分之二且佔總人數不少於三分之二的權利主體已簽訂搬遷補償安置協議;

(3)拆除範圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定的地塊總用地面積應當不少於拆除範圍用地面積的80%;

(4)屬於舊村莊改造用地，農村集體經濟組織以及不少於三分之二的村民或户代表已簽訂搬遷補償安置協議。

另外1/3權利人的補償權益如何保障?《意見》給出了答案

畢竟每個人都有自己的補償權益訴求，合法合理的訴求，理應得到保障。不能因為多數人同意，就枉顧少數人的合法權益。

實際上這份《意見》，除了保障2/3權利人的利益，也在極力保障另外1/3的房屋權利人的補償權益，提供了行政和司法救濟途徑。

《意見》明確規定，對政府裁決不服的，可依法申請行政複議或提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請行政複議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請人民法院強制執行。縣級以上人民政府進行裁決前，應當先進行調解。

從這裏咱們可以看出，在舊改中，即便因為拆不拆遷而產生分歧的少數業主、多數業主的權益，都得到了最大程度的照顧。既強調了少數服從多數，推動拆遷的進城，共同改善片區居民的生活環境，也強調了少數權利人的合法有效的救濟途徑。

一句話，只要您認為補償不滿意，那麼可以通過協調、行政複議或行政訴訟來解決問題。

律師觀點：不論什麼形式舊改，依法徵收合理補償的原則不會變

即明拆遷律師提醒大家：舊城改造的形式或許會有變化，但是依舊要符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》等徵收法律的相關規定。即一旦進行動遷，依然要按照法定的徵收流程來進行，並按照“先補償後搬遷”、“保障被徵收人原有生活水平不降低”的基本原則來進行舊改，補償必須公平合理。