房屋租賃合同糾紛出租人需要證明合同效力麼?
房屋租賃合同糾紛出租人一般不需要證明合同效力,出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後,合同視為成立。房屋租賃合同有無效力,根據有關法律和地方性行政法規的規定,為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查:
1、審查合同的主體是否適格。
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。
2、審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。
但只要法律法規沒有禁止出租的房屋,都應是可以出租的。發佈的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有權證的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權屬有爭議的;
(五)屬於違法建築的;
(六)不符合安全標準的;
(七)已抵押,未經抵押權人同意的;
(八)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;
(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
二、房屋租賃相關法律規定是什麼?
《城市房屋租賃管理辦法》中存在的另一個問題是對權屬受到諸如“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋,在一定條件下的租賃是否允許。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封的情形一般是因為權屬有爭議訴之法院,法院依申請人申請採取了訴訟保全,或者房屋涉及到違法違紀被查封,或者是房屋本身有不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的情況被查封。後兩種情況被查封,因為關係到房屋本身問題,肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下,應允許房屋租賃。從理論上説,《城市房屋租賃管理辦法》》的規定是建立在房屋租賃權源來自於所有權的基礎之上,所以所有權不清晰當然認為不能租賃。依合法佔有權源理論,即使權屬有爭議,在法院沒有最後裁決之前,合法佔有人仍應有權出租的。
如果一方堅持不能讓合法佔有方出租,則應提供擔保,以保證法院裁決房屋歸屬合法佔有方後,合法佔有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法佔有方所有,則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在“二房東”的情況,則依照所有權人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看,法院查封有權屬糾紛的房屋後,在法院的監督和辦理一定手續情況下,採取“活查封”手段,使房屋不置於閒置,造成不必要的經濟損失,這樣做最終還是有利於房屋所有權人的,也利於充分發揮現有社會財富資源的最大作用。不過需強調的是,這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔保手續,並在法院的監督下進行。
在我們現實生活當中,如果存在房屋租賃關係的話,那麼一般都是需要簽訂房屋租賃合同的,當然如果關於合同發生一些糾紛,那麼需要通過訴訟方式來進行解決,並且應當是按照誰主張,誰舉證的原則來確定。
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