不動產抵押合同生效要件是什麼？

一、不動產抵押合同生效要件

不動產抵押合同是要式合同，雙方在合同書上簽字或蓋章，即成立並生效。除非法律另有規定或者合同另有約定如附有條件或者期限。換言之，不動產抵押權合同本身不需要辦理登記，後來的物權登記辦理與否，並不能反過來影響合同的效力。

但是不動產抵押權的生效與抵押合同的生效的不同。我國現行法律是採債權形式主義的物權變動模式。在此模式下，不承認物權行為的獨立存在，也不認為債權合意可以直接引致物權的變動，而是將物權變動歸結為一個債權合意與一個公示方法的結合。

因此，不動產抵押權的設定就需要兩個不可或缺的條件：

1、當事人雙方意思表示一致旨在設定不動產抵押權的抵押合同，其性質仍是債權合同。

2、作為法定公示方法的，在登記機關完成的不動產抵押權登記。在此模式下，登記不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押權的生效要件。就像不動產抵押權自登記時設立。換句話説，只有辦理了不動產抵押登記，不動產抵押權才生效。

二、不動產抵押合同的生效時間

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第二百一十五條  當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

不動產抵押合同屬於設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。

三、不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記

抵押合同是抵押權設立的原因，抵押權設立是合同當事人履行抵押合同的結果，因此僅有抵押合同並不必然導致抵押權的設立。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第四百零二條規定：以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

如果義務人沒有履行抵押登記手續，抵押權並沒有設立，因此，未辦理物權登記的，合同對方不能享有物權的優先受償權。

由此可見，不動產抵押合同是要式合同，雙方簽字蓋章合同生效。不動產抵押合同生效要件也符合一般合同規定，要雙方具備行為能力，意思表達真實，且合同內容符合法律法規。一般情況下，不動產抵押合同自成立時生效。