關於提前退租合同中是如何規定的？

租房子的時候，承租方和出租方事先會簽訂租房合同，以契約形式規定雙方的權利和義務，如果承租人中途違反合同，要求退房，那麼在提前退租合同中應當負怎樣的責任呢？讓我們一起在下文中瞭解提前退租合同的規定吧。

一、關於提前退租在合同中是如何規定的？

現在有一個房租租賃合同中，沒有對提前退租作出約定，只在違約中約定：

1、如需中途退租的，需要提前1個月向甲方提出申請，否則當扣除一個月的房租以彌補甲方損失。

2、乙方擅自中途退租的，除3個月的保證金不予退還外，乙方還要承擔自退租之日起至房屋租賃合約租賃期滿止的應付租金總額的20%的違約金，給甲方造成損失的，還要賠償甲方的損失。

二、什麼情況下雙方享有合同解除權？

在房屋租賃合同關係中，除當事人約定外，根據《民法典》（2021年1月1日起實施）的有關規定，雙方在以下情形下享有合同解除權：

1、承租人的解除權

在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

《民法典》第四百三十三條規定：“因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。”

《民法典》第七百三十一條規定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”

《民法典》第七百三十一條規定僅限於物的瑕疵，而且限於物的瑕疵達到“危及承租人的安全或者健康”的程度。

我們認為，對於租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權利瑕疵，只要符合《民法典》第七百五十四條規定，承租人可以主張解除合同。對於承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應滿足以下要件：

(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是，如果租賃房屋對於承租人有特別利害關係的，則該障礙即使未達到嚴重程度，也應允許承租人解除合同。

(2)出租人不於催告的期限內進行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但於承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同。《民法典》第七百三十一條規定的用語是“可以隨時解除”。但應注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規則不同，其立法理由在於要絕對保護人的生命與健康。對此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會導致“危及承租人的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。

2、出租人的解除權

出租人的解除權主要有三種情況，包括：

(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。《民法典》第七百一十一條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。”

(2)承租人遲延支付租金，經出租人催告，仍不於催告期限內支付租金的。《民法典》第七百二十二條規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

(3)承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租於第三人的。《民法典》第七百五十三規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

3、雙方均有的解除權

不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。《民法典》第七百三十條規定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”實踐中，因房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：

（1）當事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。

（2）合同的解除，並非因符合解除條件而當然發生，而應以有解除權的一方行使為必要。這裏需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發生以實際行使解除權為必要;後者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當然發生合同消滅的效力。行使解除權，根據《民法典》第五百六十三條規定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。

（3）要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。

綜上所述，提前退租合同中約定，承租人中途退房，必須提前一個月告知房東，並且按約定支付賠償金。除此之外，承租人和出租人雙方都有解除合同的權利，但是，必須按照法定條件解除，否則解除無效。