商品房預售合同登記備案有什麼效力

商品房預售合同登記備案有什麼效力

預售商品房是指依法成立的房地產開發經營企業依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付購房款，預售人按合同約定交付商品房的行為。

商品房預售是要式的法律行為，需要一定的法定外在的表現形式，才能產生一定的效果。商品房預售人預售商品房，不僅要向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，而且應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售合同需要書面的形式，正是為了登記備案和過户之用。

需要注意的是，預售合同備案並不是預售合同成立的必要條件，未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的成立。如果，將登記備案看成是合同成立的條件，那麼，在合同簽訂並實際履行一部分後，任一方以合同沒有登記而主張合同無效，只承擔合同無效的責任。即只能返還已經給付的價款，回到合同簽訂前的狀態，除支付必要的費用外，無法彌補受害方可能發生的損失。而將登記備案不當成是合同成立的形式要件時，預售合同簽訂後，任一方不履行義務，另一方可以追究對方的違約責任。此時，受害方不僅可以選擇解除合同並要求開發商賠償損失，也可以要求開發商賠償損失後繼續履行。顯然，這賦予了受害方更大的自主權。

合同備案登記的效力，在於使預售合同能產生對抗善意第三人的效力。這就是説，如果開發商在簽訂預售合同後，又擅自轉移給他方時，消費者可用登記備案的預售合同對抗開發商的轉讓行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。

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