房屋逾期登記違約行為應該怎麼認定，應該由誰承擔責任

房屋產權轉移的唯一標誌就是辦理產權轉移登記。在實務中，由於購房者缺乏相關法律常識，不能正確認識辦理轉移登記的法律效力。因此，很多糾紛就由此產生。本文就相關房產登記問題做相應分析。

辦理房產登記是誰的義務

房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

房屋所有權登記分為初始登記、移轉登記、變更登記、變更登記、註銷登記,發生買賣、贈與、互換、繼承、受遺贈等情形之一,當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生後申請房屋所有權轉移登記。申請移轉登記之前必須完成初始登記,初始登記是移轉登記之前提。根據《房屋登記辦法》,商品房申請初始登記的,申請人(即出賣人)應當提供下列材料:

(1)登記申請書;

(2)申請人身份證明;

(3)建設用地使用權證明;

(4)建設工程符合規劃的證明;

(5)房屋已竣工的證明;

(6)房屋測繪報告;

(7)其他必要材料。

商品房申請移轉登記的,申請人(即買受人)應當提供下列材料:

(1)登記申請書;

(2)申請人身份證明;

(3)房屋所有權證書或者房地產權證書;

(4)證明房屋所有權發生轉移的材料;

(5)其他必要材料。

移轉登記中的所指的房屋所有權證書或者房地產權證書實質是初始登記完成後,登記機關向出賣人頒發的初始權利憑證。據此看出,移轉登記的申請人是買受人,但出賣人必須完成初始登記,並且提供初始登記憑證、提供必要協助。若出賣人初始登記逾期,必將造成移轉登記逾期,故某些商品房買賣合同對出賣人初始登記逾期行為設定了違約條款,一旦初始登記逾期,出賣人應當承擔違約責任。

初始登記完成後,買受人即可辦理移轉登記。遵循意思自治原則,商品房買賣合同也可以約定“出賣人在房屋交付後一定期限內代為辦理移轉登記手續”,尤其是出賣人為買受人按揭貸款提供階段性保證時,買賣合同一律如此約定,此時出賣人以委託代理人身份代為辦理移轉登記,移轉登記辦結後向買受人交付商品房產權證,買受人事先需要簽署委託書,提供相關材料,繳納相關税費。

房產逾期登記違約行為如何確定

《商品房買賣合同司法解釋》第18條規定:“由於出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。”移轉登記期限首先適用當事人約定,無約定的則適用法定期限。實踐中,出賣人擬定的商品房買賣合同通常約定“房屋交付後兩年內辦理移轉登記手續”,以降低承擔違約責任的可能性。

逾期登記中的“期”既是出賣人履行義務的終期,也是出賣人承擔違約責任的始期。辦理移轉登記方式分為買受人直接辦理和出賣人代為辦理,“期”的確定方式相應不同。買受人直接辦理的,出賣人在“期”屆滿前完成初始登記,且告知買受人初始登記已經辦理,否則即構成逾期;出賣人代為辦理的,則需要在“期”屆滿前完成初始登記、移轉登記,並且向買受人交付產權證,否則即構成逾期。比較可知,出賣人代為辦理時的義務較重,應當在“期”滿前完成辦理移轉登記所需的全部工作。逾期時間難以確定,一般的消費者如果不注意,在自己的權益被侵犯時,仍然不能及時維權,這是對自己權益的威脅,購房者可以邀請房產律師協助自己,最大限度地為自己減少損失,維護權益。

根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

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