借名買房對方不過户有哪些情況？

1、借名買房合同成立，但合同無效

借名買房合同雖然成立，但因不具備法律效力，合同中房屋過户的約定自然一同不具備法律效力。舉例而言，北京的社會保障性住房，北京主要有三種社會保障性住房，經濟適用房、兩限房、自主性商品房，這三種房子性質過於特殊，任何人買這三種性質的房子，我建議都應該找專業房產律師把關。這三種房子的特殊之處在於，它們都有5年的上市限制交易期限，須在取得契税完税憑證或房產證滿5年後，才能進行上市交易。

如果借名買房發生訴訟時房子已經具備上市交易條件或者雙方約定在房子具備上市交易條件的時候，再辦理過户手續，在這兩種情況下，法院可以認定借名買房合同有效。借名買房的時候，房子還在限制交易期限內。這種情形，訴訟的時候，無論房子是否已經可以上市交易了，合同大概率會被法院認定無效。

2、借名買房合同成立且生效，但缺乏房屋過户的條件

合同雖然成立且生效，但缺乏繼續履行的條件，導致房屋無法過户。這種情形，主要有以下幾種情況：

(1)房屋性質特殊，無法辦理過户

北京有一種特殊房產，別的地方基本上都沒有，叫做央產房，央產房可分為央產經濟適用房與普通央產房、部級以上領導分配的央產房。央產經濟適用房現在一律不給辦理過户手續，賣不了;部級以上央產房也是如此，子女也只能是住，繼承更名都不行。所以，如果借名購買的房子是央產經濟適用房，那肯定是無法過户了。

(2)購房人沒有購房資質

北京出台了限購政策，房屋要過户，借名人得需要購房資質。根據北京的政策，北京户籍的家庭可以購買兩套房，非北京户籍的人，必須連續在北京繳納五年社保或個人所得税，才能具備購房資質。如果借名買房合同有效，但借名人沒有購房資質，法院也無法判決過户。

(3)房子已轉移或被設置了抵押

借名買房合同雖被認定且具備法律效力，但出名人已經將房子轉移走或者惡意設置了抵押，這種情況下，法院自然不能判過户。當出名人顯露出反悔的意思是，借名人最好的選擇不是反應激烈，與出名人立馬把關係搞僵，而應該提高警惕，小心蒐集證據，待證據準備充分之後，訴訟至法院，提起訴訟的同時，提起財產保全，避免出名人惡意轉移房屋或惡意設置抵押。

3、若房屋不能過户，借名人該如何索賠

這裏又要分兩種情況，借名買房合同無效不能過户與借名買房有效不能過户，情形不同，索賠所依據的法律規定不同。

(1)合同有效不能過户後的索賠

因為合同有效，但不能過户，説明借名買房合同目的無法實現，借名人主張解除合同。合同解除，借名人可以要求出名人返還購房款，以及賠償房屋升值的部分。得益於中國房地產的黃金二十年，房價早已經有了質的飛躍。房屋升值部分指房子現在的市場價值與購買時價格的差額，法院會根據合同解除的過錯程度等因素，綜合考慮升值部分在借名人與出名人之間分配的比例。北京這邊的比例一般是4:6.或7:3.借名人佔大頭。

央產經濟適用房會比較棘手一些，因為無法上市交易，所以評估機構往往無法評估其市場價值，從而無法確定房屋升值數額。

(2)合同無效不能過户後的索賠

若是合同無效，借名人要求出名人賠償損失，這個損失可包括房屋裝修成本、房屋升值損失等等。房屋升值損失的確定，當訴訟雙方無法對房屋現值達成一致意見的話，亦是需要評估公司通過評估，從而確定房屋升值的確定數額。

綜上而言，若借名買房被法院認定，但又無法辦理房屋過户手續的話，借名人要懂得及時止損的道理，通過專業人士主張索賠，才能將自己的利益最大化。

借名買房的情況按照實際的情況進行辦理，但是借名買房是存在一定程度的風險的，借名買房可能會無法辦理房屋的過户，房屋性質特殊，無法辦理過户，購房人沒有購房資質，房子已轉移或被設置了抵押的情況等都是無法辦理過户的情形。