對於二手房買賣過程什麼情況賣方違約?
一、二手房買賣過程什麼情況賣方違約?
二手房買賣過程賣方違約的情況有:
(一)房東拒籤居間協議;
(二)房東拒收定金;
(三)願意雙倍返還定金;
(四)房東拒籤買賣合同;
(五)籤買賣合同時提出不合理要求;
(六)簽訂合同之後拒絕過户;
(七)要求賠違約金而解除合同。
二、二手房交易賣家違約的處理方式
(一)針對拒籤居間協議和拒收定金:
如果房東在中介處掛牌待售,按中介一般的操作流程,中介會先讓買家籤居間協議,由於居間協議僅有買方簽字,所以居間協議還沒有成立,房東即使不籤,也不承擔什麼法律責任。中介應當採取反向操作的方式,即將居間協議的主要內容確定後,先讓房東簽字,再讓買方簽字。
房東雖然已經簽了居間協議,但房價上漲後不肯收定金。通常居間協議都約定意向金在房東簽收以後才能轉變為定金,所以如果房東不簽收的話,那麼意向金就不會變成定金,房東毀約就不會受到定金罰則的處罰。中介除了採取前面所説的反向操作方式外,還應當要求房東在居間協議中授權中介收取定金並代為保管。這樣,中介收了定金也就等於房東收了定金,房東毀約就要承擔定金罰則。
(二)簽訂居間協議後雙倍返還定金
通常居間協議約定為收受定金的一方如毀約,應當雙倍返還定金;支付定金的一方如毀約,則喪失定金。雖然房東簽了居間協議,而且也收了定金,如果房價漲得比較多即使雙倍返還,還是可以賺錢,所以房東寧願雙倍返還定金而不願意繼續履約。
在二手房買賣中90%以上的居間協議都對買賣合同的主要內容進行了明確的約定,雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本,但雙方通過簽訂居間協議已經成立了買賣合同關係,而不只是一個對訂立買賣合同的“預約合同”。在這種情況下,房東不能僅僅雙倍返還定金就有權終止合同了,買方可以向房東主張房價的差價損失,也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進行賠償。
(三)簽訂居間協議後拒籤買賣合同
居間協議簽訂後,房東可能會找些理由來拒籤買賣合同。這些理由通常有:
1、居間協議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產權是女兒或者妻子的,但籤居間協議的人是父親或者丈夫,由於簽約人不是產權人,所以房東主張居間協議是無效的,要求退款了事。
2、房東在簽訂居間協議時還未取得房屋產權,所以房東認為沒取得產權就籤的合同無效,要求退款了事。
如果有證據證明簽約人有產權人的授權,比如產權人曾到中介處掛牌,或者簽署過佣金確認書、委託書等文件,那麼居間協議仍然是有效的。如果沒有證據證明,那麼買方可以要求籤約人承擔締約過失責任,賠償買方的損失。
如果房東購買的是期房、拍賣房,或者已和他人簽訂了買賣合同但產證還在辦理過程中,此時房東出售房屋時儘管還沒有拿到產證,但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產權(如違法建築),或者產權是別人的,那合同就是無效的。根據法律規定,無效的合同應由過錯方承擔賠償責任,買方有權要求房東賠償經濟損失。
(四)簽訂購房合同後房東拒絕過户
房東不會明確表明拒絕辦理過户交易手續,但可能會製造一些藉口,要求將過户時間延期,在買方同意延期後卻一直不確定具體的過户時間,最終發信稱因買方原因未能按時過户而解約。在這種情況下,買方一定要及時發出書面催告,要求房東在約定時間簽約。如同意延期,則應約定具體的期限。書面催告應當同時抄送中介一份。買方應儘量不要延期,如延期應當徵得房東的書面同意,否則可能因證據不足而被法院認定違約。
在買賣二手房時,可能出現賣方違約的情況,對於違約方都需要承擔一定的違約責任,即賠償損失、退款等,買房的權利是得到法律的保護的,如果雙方無法協商對違約的責任進行處理的,還可以起訴到法院來進行判決處理。
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