一房兩賣的表現形式和處理方式是什麼？

在房地產交易十分活躍的今天，房產買賣已經成為不少投資者經濟生活的一部分。那麼，在房產買賣中，您是否遇到過一房二賣的情況呢?今天，本站小編就來告訴大家一房兩賣的表現形式有哪些以及怎麼防範一房二賣的風險。希望對您有所幫助。

一、什麼是一房二賣

一房二賣是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。當前，一些房地產公司為獲取更多流動資金，在賣房的同時又拿房產去抵押貸款，出現了“一房兩賣”的欺騙行為。警方提醒，消費者應當提高警惕。 麗江市公安局經偵支隊最近查處了多個房產交易中的經濟犯罪案件，其中就發現了一些房地產公司違法操作、一房兩賣的數起案例。

在“一房兩賣”陷阱中，開發商常常稱消費者一次性付全款便能優惠三個點，有時能優惠的多達五個點以上。消費者一旦付款，開發商就收集公司員工或其親朋好友的户口本、個人及家庭收入狀況證明等辦理銀行按揭貸款的個人相關資料，以這些人的名義把本來已經賣出的房屋作為抵押，向銀行貸款。貸款到手後，再由開發商以職工或親友的名義按月還本付息，這樣一來，騙取的銀行貸款就為開發商提供了充足的流動資金。 表面看，這種方式似乎只是公司的內部運作，公司得利、銀行貸出款項後也能收回，不太會傷害到消費者利益。而實際上，一旦該公司經營遇到問題，造成還款困難時，就會導致銀行和消費者爭奪房產，要麼是消費者利益受損，要麼銀行無法收回貸款。

二、不同形式的一房二賣及處理方式

1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過户登記手續的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的：後買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。

前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權係一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已佔有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人，故其對該房屋的佔有失去法律上的基礎，構成無權佔有，應負返還房屋的義務。依據《合同法》第一百一十條第(一項的規定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律後果。也就是説，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。

2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過户登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

此時，由於房屋產權已經過户，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定：“出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。”不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。 　關於無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。”

3、兩次買賣均未完成過户登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過户登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關係，故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。

房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過户登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關係的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。

（1）故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過户登記的先後，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先後，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權;一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權;

（2)均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前，應以訂立合同的先後，來保護訂立在先的合同。但這種保護並不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權，登記機關應優先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續。

總的來説，一房兩賣的表現形式主要為:對同一標的物(房產)簽訂兩份及以上的買賣合同。在處理一房二賣問題時，我們不僅要看合同簽訂時間的先後，而且還要考慮房產登記的問題。由於在我國，物權是大於債權的，所以，已經進行房產登記的房產買賣合同享有優先被履行的權利。實務中，對於合同簽訂時間的判斷、登記的效力等問題均需要與具體案件事實相結合，其專業性較強，所以，小編建議您可以委託律師代為處理。更多相關知識您可以諮詢本站南陽律師。