大竹縣律師發表購買未取得房產證的拆遷安置房合同有效嗎？

律師解答：被拆遷人出賣將來可能取得所有權的拆遷安置房屋，法院不得以出賣人未取得所有權為由認定合同無效。出賣人在合同履行期限內仍未取得所有權致使合同無法履行的，應承擔違約責任。大竹縣律師   大竹律師

　　實踐中，存在無效情形的判決思路大抵如此：（1）未經安置房共有人同意。（2）轉讓合同性質上屬於債權債務概括性轉移，故應經合同徵得對方的同意，未經同意，應為無效。（3）（棚户區改造安置房）資格轉讓與身份密切相關，基於特定身份為基礎的合同權利具有人身依附性，轉讓因違法而無效。（4）出賣人在安置房未確定前，享有的僅系某種特定性質安置房的請求權，而非房屋所有權。（5）不具有同一集體經濟組織成員資格的買受人購買集體土地上的安置房，因違法而無效。（6）買賣標的物表述不清，回遷安置房尚未定位，回遷指標無法更名。買賣合同標的物不確定，導致合同無效。

　　認定拆遷安置房買賣有效的判決思路，主要有：（1）具有物權特徵的債權轉讓，不為法律所禁止。（2）劃撥土地上建造安置房轉讓，土地性質的變更手續不影響合同效力。

對於《城市房地產管理法》第38條第6項“以未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓”實踐中基本上定性該款非強制性規定，不能作為合同無效依據。但在產權證辦理存在嗣後艱難或無法辦理情形，以前款認定合同無效，並不鮮見。對於拆遷安置房屋系共有情形的無權處分，是否一定無效，實踐中亦存在不同於一般二手房買賣的處理原則：（1）與被拆遷人簽訂安置房買賣協議，並不因共有人反對而無效。（2）共有人的嗣後收受安置房售房款的行為，應視為對安置房處分行為的追認。受讓拆遷安置房，除與被拆遷人簽訂受讓合同外，應儘可能取得拆遷發生時確定的被安置人書面同意，以防止遺漏安置房的共有權益人從而引發爭端。大竹律師   大竹縣律師   大竹合同律師