拆遷安置回遷房是大產權房嗎？

一、拆遷安置回遷房是大產權房嗎?

小產權房”“大產權”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷户的房子，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。

而小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

回遷房買賣公證是有效的。由於回遷房將要發的房產證是拆遷户户主的名字，你要買又不可能中途改名，但不是你的名字你又付錢當然不放心，所以採取公證的辦法，在公證書上依法進行確認，所以回遷房買賣公證是有效的。而且等產權證下來以後。你們雙方就可以憑房產證、公證書、各自的身份證以及回遷房買賣的購房合同，到房管局過户登記。

回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。但回遷房的土地性質如果為集體土地性質的，就屬於沒房產證的，回遷户手持的是購房合同，無法上市交易。

二、買賣回遷房要注意什麼

1、嚴防“一房數賣”

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。

當前我國民事立法採用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在着有效的債權合同並辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付，買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未佔有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。

因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。

2、一定要約定房產過户和交房的時間

簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過户手續。因此，一定要約定房產過户的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

3、買方要留尾款

沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

4、要求賣方的配偶簽名

實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過户之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

我國法律上明確規定了，對於回遷安置房由於不能辦理過户，所以在購買後並不能改變產權，對於相關情況的認定上，必須按照法律規定的情況來進行處理，如果對相關情況的認定和處理上存在異議的，可以結合實際來進行處理和認定，避免法律適用錯誤。