借名買房律師——借名買房出名人也有出資，後出資人出售房屋出名人起訴分割房款糾紛

原告訴稱

劉某鑫向本院提出如下訴訟請求：1、劉某達向原告支付房款200萬元，趙某誠承擔連帶責任；2、訴訟費由二被告負擔。

事實理由如下：趙某誠因沒有北京户口無在京購房資格，故借劉某鑫的北京户口以劉某鑫的名義購房。2003年12月25日，劉某鑫與北京T公司簽訂合同，購買了位於北京市豐台區A室經濟適用房（以下簡稱A室房屋），房屋總價款276062元。趙某誠支付了首付款56062元，由劉某鑫在某銀行按揭貸款22萬元。

2007年10月26日，劉某達作為見證人，林某輝作為執筆人，劉某鑫以房屋所有人名義與趙某誠以房屋租賃人名義簽訂了《房屋轉讓協議》，考慮到房屋市場價格上漲，趙某誠已支付了首付款56062元及部分貸款的情況，該協議約定：“以該房屋首付款15萬元，房屋漲款，共計30萬元由趙某誠所得，此款由劉某鑫付給趙某誠；2007年10月底由劉某鑫付給趙某誠20萬元，剩餘部分2008年底付清；經雙方同意銀行貸款償還月費由劉某鑫依據貸款合同從2007年11月交還”。

從此，劉某鑫與趙某誠之間就購買A室房屋涉及的債權債務清結終結。因2004年4月21日被告趙某誠向劉某達借款10萬元未償還，2008年3月22日，由劉某達作為證明人，趙某誠與劉某鑫簽訂《補充協議》約定：“所欠劉某達十萬元款由劉某鑫於2008年6月1日前歸還劉某達，如到期不還，將終止趙某誠與劉某鑫的豐台區A室的房屋買賣協議，由趙某誠將房屋收回轉於劉某達”。2008年6月22日，趙某誠與劉某達二人簽訂《房屋轉讓協議》約定：把登記確權在劉某鑫名下的房屋，轉讓給劉某達，並約定如有糾紛，由某市人民法院管轄和處理。隨後，劉某達即在某市人民法院（以下簡稱某市法院）起訴，將劉某鑫、趙某誠列為共同被告。某市法院於2008年9月22日作出判決書，判決A室房屋歸劉某達所有，劉某鑫、趙某誠應協助辦理房屋產權過户手續。

2015年8月19日，某市法院作出《執行裁定書》，裁定將被執行人劉某鑫名下A室房屋變更登記至申請執行人劉某達名下。劉某達於2015年9月6日將A室房屋上按揭本息合計124138.48元一次性付清，並將房屋出售與他人。劉某鑫委託公司評估房屋總價為280.76萬元。原告認為，雖然趙某誠曾以劉某鑫名義購房，但此後二人簽訂房屋轉讓協議，清算了債權債務，趙某誠已將A室房屋轉讓與劉某鑫，房屋自始至終登記在劉某鑫名下，劉某鑫也實際佔有使用房屋並一直償還房屋上貸款，房屋應系劉某鑫所有。

現劉某達、趙某誠惡意串通，將房屋變更登記至劉某達名下，侵害了劉某鑫的合法權益，依據房屋評估價值，綜合考慮劉某鑫所欠劉某達債務及劉某達清償的A室房屋貸款數額及其他因素，故此原告起訴向劉某達主張200萬元。

被告辯稱

被告劉某達辯稱：不同意原告訴訟請求，理由如下：1、A室房屋是趙某誠以劉某鑫名義購買的經濟適用房，劉某鑫曾為趙某誠出具證明，A室房屋產權歸趙某誠所有，此證明永久有效。2、劉某鑫起訴時提交的2007年10月26日由劉某達見證、林某輝執筆的《房屋轉讓協議》已被2007年12月劉某鑫與趙某誠簽訂的《房屋轉讓協議》及2008年3月22日所籤《補充協議》取代，2007年10月26日的協議已無法律約束力。新協議約定，如劉某鑫在2008年6月1日前不償還劉某達的款項，終止劉某鑫與趙某誠之間的房屋協議，收回房屋。

3、2008年6月22日，趙某誠與劉某達達成協議，因劉某鑫未償還趙某誠購房時向劉某達所借款項，趙某誠收回房屋，將房屋轉讓與劉某達。基於以上協議，劉某達以房屋買賣合同糾紛為由在某市法院起訴，法院判決A室房屋歸劉某達所有，趙某誠、劉某鑫協助劉某達辦理房屋產權過户手續。該判決已生效並予以執行。

4、依據生效判決，該房屋於2008年10月即歸劉某達所有，但在2008年7月24日法院查封此房後，2008年7月29日，劉某鑫將此房以64萬元出售與案外人張某揚，張某揚又將此房出租與他人20年，一次性收取房租，導致法院難以執行。直至2015年8月法院強制將房屋過户至劉某達名下，但房屋仍未能實際交付。無奈之下，劉某達低價出售此房，造成出售房屋的價格低於市場價，造成房屋差價損失143萬元及房租損失14萬元，劉某達將保留就上述損失向劉某鑫求償的權利。

5、某市法院判決，是將屬於趙某誠的房屋判決歸劉某達所有，並非是劉某鑫的房屋，劉某達與趙某誠之間存在法律關係，劉某達與劉某鑫之間不存在房屋轉讓關係。6、劉某達依據法院判決取得房屋所有權，在辦理過户登記時，按國家政策要求交納了原房價10%的税款，過户與劉某達的房屋是商品房，不是經濟適用房。綜上，劉某鑫起訴於法無據，請求法院駁回。

被告趙某誠辯稱：原告所述不實，不同意原告訴訟請求，理由如下：1、2005年2月28日，劉某鑫向趙某誠出具《證明》，趙某誠以劉某鑫名義購房，為此趙某誠支付了經濟適用房與商品房差價款8萬元和名義費1000元。2、2005年10月20日，劉某鑫向趙某誠出具《證明》，約定涉案房屋產權屬於趙某誠，此證明永久生效。為此，劉某鑫將自己的常住人口登記卡及與妻子蘇某慧的結婚證件交與趙某誠。趙某誠以經辦人資格辦理了經濟適用房的相關手續。

3、趙某誠支付了首付款56062元及手續費2萬元，又以劉某鑫名義貸款22萬元，自2007年1月25日至2014年10月25日按約定償還貸款本息合計148704.09元。劉某鑫稱自行償還本息不屬實。4、2007年10月26日，劉某鑫與趙某誠所籤《房屋轉讓協議》未履行，劉某鑫訴稱此協議表明雙方之間就購房所涉債權債務清算終結不屬實，雙方債權債務至今未予清算。2008年3月22日，劉某鑫與趙某誠簽訂了《補充協議》，即將2007年10月26日協議撤銷。

5、劉某鑫訴稱趙某誠與劉某達惡意串通，在某市法院起訴，侵害其權益於法無據。2008年3月22日，劉某達作為證明人，趙某誠與劉某鑫簽訂《補充協議》約定，劉某鑫於2008年6月1日前歸還所欠劉某達10萬元，如到期不還，將終止趙某誠與劉某鑫就A室房屋簽訂的買賣協議，由趙某誠收回房屋轉於劉某達。因劉某鑫未按約定履行義務，造成趙某誠幾百萬房產巨大損失，而劉某達以10萬元成本獲得了價值280萬元的房產。

6、在某市法院的案件中，劉某鑫作為被告參加訴訟並答辯：“我的答辯意見和趙某誠的答辯意見大致相同，被告趙某誠借原告10萬元我只是擔保人，因為趙某誠還欠不少款項沒有償還，因此，對擔保沒有付款義務，不同意用屬於我在北京市豐台區A室房屋抵償原告債務”。此答辯意見完全違背上述《補充協議》的內容。某法院判決後，劉某鑫本應上訴卻不上訴，放任損失擴大，再次給趙某誠造成損失，現在將虛假訴訟責任推卸與趙某誠，不能成立。

7、A室房屋實為趙某誠、劉某鑫、劉某達共同共有。趙某誠與劉某鑫協商，用劉某達10萬元業務費用，借劉某鑫名義購買了A室房屋，三人以此房屋為居所，在房屋北面，劉某達、趙某誠共同出資，租賃房屋開辦賓館，劉某達曾在豐台區法院之前案件中辯稱，趙某誠借劉某鑫名義騙我的錢買的房，房屋應該屬於我們三人。另三人在共同經商使用房屋過程中，曾多次書面約定房屋歸劉某鑫、歸趙某誠、歸劉某達，亦表明A室房屋被三人擁有。儘管某市法院判決確認房屋歸劉某達所有，但實際此房屋實應歸三人共有，應依據購房貢獻大小，按市場評估價280萬元三人進行分割。

法院查明

2003年12月25日，趙某誠借劉某鑫之名購買北京市豐台區A室房屋，總價款276062元，貸款方式支付。合同簽訂後，趙某誠支付了首付款56062元，並以劉某鑫名義辦理了貸款。

2004年4月21日，趙某誠向劉某達借款10萬元。

2005年2月28日，劉某鑫出具《證明》，載明因趙某誠沒有北京户口，A室房屋所有權永遠歸趙某誠所有，趙某誠為此已付給劉某鑫經濟適用房與商品房差價8萬元和名義費1000元……此證明永久生效。

2007年10月26日，劉某達作為見證人，林某輝作為執筆人，劉某鑫以房屋所有人名義與趙某誠以房屋租賃人名義簽訂了《房屋轉讓協議》約定：“……該房屋首付款15萬元，房屋漲款15萬元，共計30萬元由趙某誠分得，此款由劉某鑫付給趙某誠；2007年10月底由劉某鑫付給趙某誠20萬元，剩餘部分2008年底付清；經雙方同意銀行貸款償還月費由劉某鑫依據貸款合同從2007年11月份交還。”此後，趙某誠將涉案房屋交還劉某鑫。

2008年3月22日，趙某誠與劉某鑫簽訂《補充協議》，約定：2008年6月1日前劉某鑫歸還欠劉某達的款項10萬元，如到期不還，終止雙方房屋買賣協議，由趙某誠將房屋收回轉於劉某達。此後，劉某鑫未代趙某誠償還劉某達的欠款10萬元。

2008年6月22日，趙某誠（轉讓方、甲方）與劉某達（受讓方、乙方）簽訂《房屋轉讓協議書》，約定甲方與劉某鑫訂立A室房屋買賣協議，但劉某鑫超期違約拒不支付有關房款，故依據相關協議，甲方和劉某鑫於2008年6月1日終止了雙方房屋買賣協議；又因甲方原欠乙方10萬元本金和約定利息及違約金和受讓合作建設賓館的欠款等，故甲方將A室房屋轉讓給乙方，甲方與劉某鑫的債權債務關係，由甲方自行另外單獨處理；如有糾紛由某市法院管轄。

2008年7月，劉某達以買賣合同糾紛為由，向某市人民法院起訴趙某誠和劉某鑫，要求確認雙方之間的房屋轉讓協議書及相關協議有效、A室房屋歸劉某達所有、趙某誠和劉某鑫配合辦理涉案房屋的過户手續。2008年7月24日，某市法院查封了A室房屋。

2008年7月29日，劉某鑫與案外人張某揚簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定案外人張某揚以64萬元的價格購買A室房屋，並將房屋交付與案外人張某揚。

2008年9月22日，某市法院作出（判決趙某誠與劉某鑫、劉某達所籤協議有效，A室房屋歸劉某達所有，趙某誠、劉某鑫配合劉某達辦理房屋的過户手續。該判決已發生法律效力。在該案件執行中，案外人張某揚提出執行異議，認為法院查封錯誤。法院駁回了張某揚的異議。

2015年8月，法院強制執行將A室房屋過户至劉某達名下。

2015年12月21日，劉某達出賣涉案房屋，售價137萬元。

裁判結果

駁回劉某鑫的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

A室房屋原系趙某誠借劉某鑫名義購買，登記在劉某鑫名下，約定所有權歸趙某誠。2007年10月26日，趙某誠與劉某鑫簽訂《房屋轉讓協議》，將該房屋出售與劉某鑫，約定了房款支付期限與方式。後雙方另於2008年3月22日簽訂《補充協議》約定，若劉某鑫未於2008年6月1日前償還劉某達10萬元，則前述《房屋轉讓協議》終止，房屋收回轉於劉某達。後劉某鑫未按約定代趙某誠償還劉某達10萬元欠款，趙某誠與劉某達簽訂《房屋轉讓協議書》，約定終止趙某誠與劉某鑫之間的房屋買賣協議，趙某誠將房屋轉讓與劉某達。

劉某達起訴後，某市法院判決上述系列協議合法有效，A室房屋歸劉某達所有，劉某鑫、趙某誠協助辦理房屋過户手續。該判決已生效並予以執行，後房屋過户至劉某達名下，劉某達遂另售他人。依據某市法院的判決結果可知，劉某鑫與趙某誠於2007年10月26日簽訂的《房屋轉讓協議》已終止，房屋已迴轉至趙某誠借名買房的狀態，藉此，趙某誠才有權將A室房屋轉讓與劉某達，劉某達才可依其與趙某誠的房屋轉讓協議取得A室房屋。