北京房產律師靳雙權——借名所購房屋經營所得收益歸誰享有

原告訴稱

原告張某向本院提出訴訟請求：請求確認原告與被告李某恬之間關於北京市順義區1號房屋的借名買房合同有效。

事實與理由：原告與被告李某系夫妻關係，被告李某恬是被告李某親姐姐李某穎的女兒。因原告及被告李某名下在北京均有房屋，依據北京的限購政策無法再購買住宅。被告李某姐姐的女兒名下沒有房子，於是被告李某找到了其姐姐李某穎和其女兒李某恬商議，借用李某恬的名義購房，待原告或李某有購房資格時李某恬再協助將房屋辦理過户給原告。李某穎及其女兒李某恬同意後，原告選好房屋用李某恬的身份證與開發商辦理了所有的購房手續，房屋的全部購房款均是由原告及被告李某用夫妻共同財產交納。房屋的税費及物業、供暖費一直是由原告交納，房屋一直也是由原告掌控管理並使用。

現原告在北京市東城區人民法院起訴李某離婚糾紛一案，被告李某否認系用李某恬名義借名買房。無奈，原告起訴到貴院，請求法院支持原告的訴訟請求。

被告辯稱

被告李某辯稱：李某和張某與李某恬之間沒有借名買房的事實，我方認為案由和事實理由都不正確，將李某列為被告主體有問題。請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告李某恬辯稱：答辯人李某恬從未與被答辯人張某簽訂過借名買房合同，張某所訴的房屋為答辯人所有並已辦理《不動產權證書》。基於雙方從未簽訂過被答辯人所訴的合同，其訴訟請求無事實和法律依據，請求駁回被答辯人張某的訴訟請求。

本院查明

原告張某與被告李某系夫妻關係，被告李某恬系被告李某之姐李某穎之女。2011年10月15日，李某恬（買受人）與C公司（出賣人，以下簡稱：C公司）簽訂《北京市商品房預售合同（住宅類）》（以下簡稱：預售合同）。出賣人：C公司，通訊地址：順義區×鎮。買受人：李某恬，雙方約定由李某恬購買順義區1號房屋（以下簡稱“涉訴房屋”），預測建築面積共377.96平方米，套內建築面積338.24平方米，總價款為人民幣7600000元。

2016年2月23日，涉訴房屋取得不動產權證書，登記為李某恬單獨所有。涉訴房屋分別於2016年3月26日與2016年9月18日設立抵押登記。李某恬稱，涉訴房屋原不動產權證丟失。2017年12月22日，李某恬補辦不動產權證書，登記為李某恬單獨所有。

經查，李某原系G公司的法定代表人和股東。2015年12月11日，G公司將法定代表人由李某變更為李某穎（李某之姐），股東由李某、王某一變更為李某穎、王某一。2018年，張某向北京市西城區人民法院起訴請求確認李某與李某穎的股權轉讓協議無效，現該案在二審中。

另，張某與李某之間的離婚訴訟，尚在北京市東城區人民法院審理中。

原、被告雙方對以下事實存在爭議：

一、實際購買人及購買原因。原告主張：1.當時其與李某看好涉訴房屋有投資潛力，因其本人與李某名下在北京均有房屋，依據北京的限購政策無法再購買住宅；2.李某之姐李某穎名下有房，並且是離婚，不具備購房的資格；3.李某穎之女李某恬名下沒有房子，於是李某找到其姐李某穎和其女兒李某恬商議，借用李某恬的名義購房，待張某或李某有購房資格時李某恬再協助將房屋辦理過户給原告。被告李某恬主張：1.當時覺得這是個機會就想買這個房子；2.涉訴房屋是其從李某處借錢購買。

二、購買過程。原告主張：2011年8月份，原告陪一個香港朋友來看房，每平米兩萬元，原告和李某回家商量後，在開盤一小時後原告抽到一等獎，取得購房機會，當時付了十萬元定金。在2013年9月份陸續交總房款的一半，每次交款開發商會開具收據，在開發商處交納購房款、辦理購房手續及後續收房都是原告辦理的，李某恬根本沒有去過開發商處。被告李某恬主張：涉訴房屋從簽訂合同到辦理產權證都是其親自辦理的。

三、房款及相關税費的繳納情況。

（一）關於涉訴房屋價款的繳納情況。原告主張：原告支付涉訴房屋全款760萬元，購房款一部分是由G公司支付，一部分是用原告的銀行卡刷卡支付。被告李某恬主張：房款是先付了20萬元定金，是我方向G公司借的支票支付，後又向G公司借了兩筆支票，每筆都是76萬元，共172萬元。後又向原告和李某借款588萬元，588萬元是原告和李某分兩次刷卡支付的。

根據原告提出的調取證據申請，本院出具調查令由原告前往C公司調取涉訴房屋購房時的轉賬憑證、收據、刷卡記錄及交納相關費用等手續。調取的材料表明，2011年10月5日，王某三（張某之友）向C公司轉賬20萬元；2011年10月15日，李某通過北京銀行卡向C公司轉賬132萬元；2012年3月22日，G公司通過北京銀行支票4509向C公司轉賬76萬元，李某對該支票簽章；2012年9月24日，G公司通過北京銀行支票0738向C公司轉賬76萬元，李某對該支票簽章；2013年9月18日，G公司通過中信銀行支票01403460向C公司轉賬4888350.55元，李某對該支票簽章，當日，C公司出具正式收據，金額為4560000。

（二）關於涉訴房屋相關費用的繳納情況。根據本院調取的證據表明，2013年9月18日，G公司通過中信銀行支票向C公司轉賬4888350.55元。同日，C公司共出具五張正式收據：分別為4560000元收據，面積差價59771元收據，房屋契税229793.13元收據，房屋專項維修資金38266元收據，房屋實測出圖費520.42元收據，上述五張收據的交款方式均為中信支票01403460。其中，房屋契税、房屋專項維修資金、房屋實測出圖費收據均寫有“張某代”。另，2013年9月17日，C公司開具購房款發票7659771元，該發票亦寫有“張某代”。

對於上述調取材料，李某稱：對於材料的真實性認可，房屋契税、專項維修資金是原告代李某恬辦理，説明涉訴房屋的實際產權人就是李某恬。李某恬稱：原告代其領取收據，且明確註明是原告代，説明其本人為實際產權人。

四、預售合同、房屋產權證、不動產登記薄的情況。

關於不動產登記薄中涉訴房屋的抵押情況。被告李某恬不動產登記薄表明，涉訴房屋曾於2016年3月26日和2016年9月18日分別設立抵押登記，於2017年10月10日和2017年10月17日分別註銷抵押。根據原告提出的調取證據申請，本院出具調查令由原告前往順義區不動產登記中心調取涉訴房屋兩次抵押登記的相關情況，調查材料表明：2016年3月22日，李某恬（抵押人）與Y公司（抵押權人，以下簡稱：Y公司）簽訂《主債務及不動產抵押合同》，主債權金額為人民幣1600萬元，履行期限為6個月，債務人為G公司。2016年9月13日，李某恬（抵押人）與Y公司（抵押權人）簽訂《主債權及不動產最高額抵押合同》，最高債權金額為人民幣2000萬元，債權確定期間為2016年9月1日至2018年9月1日，債務人為北京盛世偉業巖土工程有限公司（以下簡稱：S公司）。

被告李某稱：2016年3月22日不動產抵押合同的債務人是G公司，此時G公司的法定代表人為李某恬之母李某穎，李某已不是該公司的股東；另外一份抵押合同的債務人是S公司，該份合同與本案無關。被告李某恬稱：兩次抵押發生時，李某已不是G公司的股東，第二次抵押的債務人也不是G公司，兩次抵押與李某沒有關係。原告稱：S公司是與李某多年有往來的公司，借款的收款方是北京S公司，李某恬沒有證據證明與S公司有任何來往。

五、涉訴房屋的交接和居住使用情況。

2013年9月28日，李某代李某恬辦理涉訴房屋交接手續。2015年8月6日，李某恬（出租人）與王某五（承租人）簽訂房屋租賃合同和補充協議，將涉訴房屋出租於王某五，租期為2015年8月5日至2018年8月4日，租金標準為每月23000元，收款人為張某。

原告主張：張某將涉訴房屋租給他人使用並由其收取租金，涉訴房屋實際由張某控制和使用。被告李某主張：房屋租賃合同證明房屋的產權人是李某恬，由李某恬管理和使用，張某收取租金是李某恬向李某還款。被告李某恬主張：房屋租賃合同系其本人在行使房屋的管理權利，房屋的租金是付給張某衝抵借款，李某恬給原告的款項共1054000元。

2018年1月31日，李某恬與王某五簽訂《補充協議》，雙方約定:雙方於2017年11月口頭約定將原合同租金增至每日24000元，現租金繼續按照每月23000元履行，支付方式由按季度變為按月支付，租金收款人由張某變更為李某恬。

原告主張：在本案第一次開庭後，被告李某恬找到租户曾女士要求變更租賃合同，每月少收1000元，租金每月交納，收取賬户變更到李某恬名下，間接證明在此之前與租户聯繫和收取房屋租金均由原告辦理，被告李某恬稱用租金償還借款，現借款還未還清的情況下變更原應給付原告的租金合同，足以證明二被告主要目的是轉移財產。被告李某、李某恬對原告主張不予認可。

六、關於借款問題。

關於被告李某恬是否借款買房，雙方爭議較大。庭審中，被告李某提交兩份借款合同，分別是2013年李某借給張某之兄張某五和張某之嫂王某六用於投資移民，借款金額分別為50萬美元，借款期限分別為10年和20年，月利息為0.15%。以此證明李某資金龐大，家庭成員相互借款是很正常的。另外提交李某房產資產清單，證明李某國內外房產價值過億，借給親人不會影響李某夫婦生活。原告對此不認可。

裁判結果

確認原告張某、被告李某與被告李某恬之間關於涉訴的北京市順義區1號房屋的借名買房合同關係有效。

律師點評

當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零五條之規定，人民法院應當按照法定程序，全面、客觀地審核證據，依照法律規定，運用邏輯推理和日常生活經驗法則，對證據有無證明力和證明力大小進行判斷，並公開判斷的理由和結果。

具體在本案中，本案的爭議焦點為認定借名買房還是借錢買房，即張某、李某借李某恬之名買房還是李某恬借張某、李某之錢買房。由於雙方並沒有借名買房的書面約定，亦沒有借錢買房的書面約定，庭審中雙方各執一詞。因此，法院將根據雙方提交的證據探究是否存在借名買房或借錢買房的口頭約定。法院認為可以從以下幾個方面判斷：1.購房是否有合理理由及經濟條件；2.購房過程；3.購房資金的來源是否合理；4.原房產證的持有情況；5.涉訴房屋的使用情況。

一、關於是否存在借錢買房的約定。

1.李某恬是否有購房的合理理由及經濟條件。李某恬在購房時僅21歲，當時還是在校大學生，沒有收入，其主張購房的理由是覺得這是個機會。被告主張不能因為李某恬年輕就不能買房。法院認為，現今在校大學生無論是自住還是投資買房已很普遍，但作為一個理性的經濟人，在購房時要考慮自身的經濟條件和承受能力，購房時李某恬沒有收入，且其家庭為普通家庭，760萬的購房款已遠超出其家庭的承受能力，故李某恬購房非理性經濟人的選擇。

2.李某恬能否還原購房過程。李某恬稱：買房之前和張某、張某起去看過房屋，涉訴房屋從簽訂合同到辦理產權證都是其親自辦理的。但其無法詳細描述購房過程，購買價值760萬的房產，依常理來看，一般人都會記得購房經過或者有印象，但李某恬無法還原其購房過程，故不能排除其虛假陳述的合理懷疑。

3.李某恬的購房資金來源是否合理。李某恬稱購房款760萬元是其向G公司借款172萬元，向李某、張某借款588萬元。庭審中李某提交其房產清單證明其資產實力，提交兩份借款合同，分別是2013年李某借給張某之兄張某五和張某之嫂王某六用於投資移民，借款金額分別為50萬美元，以此證明李某、張某直系親屬之間借款幾百萬是十分正常的，符合常理的。

法院認為，按照當時的匯率，50萬美元相當於300多萬人民幣，李某與張某五、王某六之間的借款均有書面借款合同，明確約定了借款金額、期限、利息、還款方式、違約責任等條款。借款300多萬尚且有書面合同，現李某恬借款588萬元只是口頭約定，顯然是違背李某的借款習慣和常理的。李某恬主張2013年的兩筆借款是用於投資移民，因為投資移民的手續非常嚴格，所以要求有書面借款合同。對此，李某恬並未提交證據證明投資移民需要借款合同來證明資金來源，對於李某恬的抗辯法院不予採信。

4.李某恬是否持有原房產證。李某恬主張其房產證是由其親自辦理並一直持有，但後來找不到房產證，故申請掛失辦理新的房產證。張某主張原房產證一直由其本人持有，並在庭審中提交原房產證。法院認為，李某恬主張原房產證一直由其持有，但後來丟失，但為何丟失的房產證會在張某處，對此李某恬並未給出合理解釋，不能排除李某恬沒有原房產證的合理懷疑，故法院對於李某恬的主張不予採信。

5.涉訴房屋的居住使用情況。

李某於2013年9月代李某恬辦理涉訴房屋交接手續。2015年8月，李某恬與王某五簽訂房屋租賃合同，將涉訴房屋出租於王某五。在涉訴房屋租賃期間，具體租賃事宜都是張某與王某五直接聯繫，房屋租金於每季度匯至張某賬户。李某恬主張讓張某收取房租是其向張某和李某償還借款，已向張某還款1054000元。

法院認為，首先，2013年李某借給張某五、王某六50萬美元的月利息為0.15%，借款期限分別為10年和20年。如果李某恬借款760萬元還是按照月利息0.15%來看，則每年的利息為136800元。現涉訴房屋年租金為276000元，除去利息還清760萬元大約需要50年，這顯然是不符合常理的。其次，2018年1月，李某恬與王某五簽訂《補充協議》，約定以後租金直接匯至李某恬賬户。李某恬主張租金匯至張某處是償還借款，但在借款尚未還清的情況下停止向張某還款，這也是違背常理的。第三，李某恬主張已還款1054000元。涉訴房屋租賃期限為2015年8月5日至2018年8月4日，王某五向張某支付租金至2018年2月底，即第三年度的前兩個季度，按照租賃合同計算房租總額應約為690000元，顯然與李某恬主張的1054000元矛盾。

綜上，對於李某恬主張的租金償還借款，法院不予認可。

二、關於是否存在借名買房的約定。

1.張某、李某是否有購房的合理理由及經濟條件。

張某、李某購房的原因是看好涉訴房屋有投資潛力。借名買房是因為張某與李某名下在北京均有房屋，依據北京的限購政策無法再購買住宅。

經法院核實，2011年2月15日，《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》，其中第十條規定：“繼續鞏固限購政策成果。自本通知發佈次日起，……對已擁有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得税繳納證明的非本市户籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”張某稱其看房時間為2011年8月。涉訴房屋合同簽訂日期為2011年10日，故張某、李某確有借名買房的合理理由。

另外，2016年2月22日，李某在與王某二的短信記錄中也承認是借李某恬之名買房。結合張某與李某穎的通話記錄和購房合同中張某的通訊地址和電話可以進一步佐證借名買房的事實。

此外，根據李某提供的房產清單可以得知李某夫婦在國內外有多處房產，結合李某向張某五、王某六分別借款50萬元等情況，表明李某夫婦確有購房的經濟實力。

2.張某能否還原購房過程。張某能詳細描述其從看房、抽獎、選房、交費完整過程，並且購房發票、房屋契税、房屋專項維修資金、房屋實測出圖費收據均由張某代簽。房屋交接是由李某代辦。

3.購房資金來源是否合理。根據法院調查的材料表明，購房資金主要來源於G公司和李某。在支付購房款時，李某系G公司的法定代表人和股東。可以證明，李某夫婦完全有能力購買涉訴房屋。

4.張某是否持有原房產證。張某主張原房產證一直由其本人持有，並在庭審中提交原房產證。鑑於李某恬主張其房產證丟失並補辦，未能合理解釋房產證在張某處，法院結合張某從選房到購房辦理相關手續等情況，認定原房產證系張某持有。

5.涉訴房屋的居住使用情況。李某恬主張涉訴房屋一直由其管理和使用，但張某與王某五的微信記錄和通話記錄證明涉訴房屋一直由張某管理和使用。

由此，在案證據已經可以證明張某、李某與李某恬存有借名買房的合同關係，購房主體為李某、張某夫婦。該約定系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。

綜上，原告的訴訟請求具有充足的事實證據，法院予以支持。