房屋的屋頂所有權是歸誰的

一、房屋的屋頂所有權是歸誰的

樓頂空間的所有權歸屬於全體區分所有權人所共有，即屬於業主共有部分，原則上不能歸屬於頂層區分所有權人所專有使用。建築物本身與土地權屬並不相同，區分所有建築物的土地還有一個使用權的問題，開發商可以在公平合理的條件下做出一定的調整，把某些方面可以確定土地使用權歸自己享有，或者歸其他區分所有權人享有，只要不將費用分擔在其他區分所有權人身上也就行了。而建築物就是全體區分所有權人所有，與開發商沒有關係，開發商無權處置。開發商與個別區分所有權人約定樓頂空間的專有使用權的，不發生法律效力，頂層區分所有權人不能夠取得其專有使用的權利。在區分所有的建築物上，頂層樓板都屬於全體區分所有權人所共有，那麼，頂層樓板以上的樓頂空間，當然更屬於區分所有人所共有，其佔有、使用、收益、處分，都是全體區分所有權人的權利，由全體區分所有權人共同支配。即使是開發商與個別區分所有權人約定，這個約定也不能對抗全體區分所有權人的權利。因此，開發商和頂層區分所有權人約定樓頂空間歸屬於該區分所有權人專有使用的，一律無效。

二、房屋優先購買權糾紛如何處理

在房屋購買的過程中，經常會遇到優先購買權的問題，在優先購買權的糾紛案件中，通常會設計到出賣人、買受人、主張優先購買權人等多人蔘加訴訟。在這一過程中，他們在各自的訴訟地位如何，司法實踐中的做法不盡一致。在訴訟程序處理中，可分以下幾種情況處理：

一是買賣關係尚未成立的。優先購買權人因主張權利與出賣人發生糾紛提起訴訟，優先購買權人是享有權利的一方，出賣人是負有義務的一方，根據優先購買權人的性質和特徵，買受人雖與本案有一定的關係，但案件的實體處理結果對其沒有法律上的利害關係，其不作為案件當事人參加訴訟，法院也不宜依職權追加其為當事人。如果因情況需要須由買受人出庭才能查清事實真相的，其可以作為證人出庭作證。

二是買賣關係已經成立。優先購買權人主張權利提起訴訟，應將出賣人列為被告，將買受人列為無獨立請求權的第三人蔘加訴訟。這是因為案件的處理結果同買受人具有法律上的利害關係，如果優先購買權人勝訴，買受人將因買賣關係無效而返還標的物;如果出賣人勝訴，買受人將合法受讓和佔有標的物。

三是出賣人與買受人因買賣關係發生糾紛引起訴訟。在訴訟過程中，優先購買權人主張優先購買的，優先購買權人應以有獨立請求權的第三人資格參加訴訟。

處理優先購買權案件的原則是，既要保護優先購買權人的利益，又要防止濫用優先購買權以致損害出賣人和其他購買人的合法權益。由於這類案件比較複雜，處理難度也比較大，一般情況下，應根據具體情況妥善處理。

即屬於業主共有部分，原則上不能歸屬於頂層區分所有權人所專有使用。如果居住在樓頂的業主擅自將樓頂隔開，不讓其他業主使用的話，這樣的行為可以説就是對其他業主造成了侵權，這是法律所不允許的。