北京房產律師——簽署房屋合同並支付房款後對方不配合過户，己方能否起訴履行

原告訴稱

劉某娟向本院提出訴訟請求：1、判令原被告繼續履行《房屋買賣合同》，被告協助原告辦理將北京市海淀區一號房屋過户登記至原告名下的手續；2、判令被告向原告支付逾期辦證違約金63.6萬元；3、訴訟費、保全費、財產保全擔保保險費由被告承擔。

事實和理由：2009年7月15日，原告與被告代理人宋某君簽訂了《房屋買賣合同》，約定原告購買北京市海淀區一號房屋，總價款318萬元，後原告支付280萬元後入住。因開發商原因一直沒有辦房本。現房本可以辦理，但被告推脱，故起訴至法院。

被告辯稱

被告趙某強辯稱，原告沒有證據證明我方在履行房屋買賣合同過程中存在違約行為，其違約主張不能成立。房屋過户手續未辦理的原因在法定情勢變更出現後，原告逃避協商，其訴訟請求於法無據。

第三人宋某君，本訴答辯意見同趙某強。

趙某強提出反訴，1、判令反訴被告賠償原告的直接經濟損失1595520元；2、判令反訴被告向原告支付剩餘購房款38萬元及逾期違約金；3、本案反訴費、保全費全部訴訟費用由反訴被告負擔。我指的情勢變更是撤案房屋長時間無法辦理到原告或被告趙某強名下。房屋應由開發商先登記到趙某強名下，再變更到原告名下。訴訟過程中，被告主張撤銷第二項反訴主張。

就反訴，劉某娟辯稱，本案不存在情勢變更事由。我方自2009年簽訂房屋買賣合同以來從未逃避與被告協商。

就反訴，第三人宋某君意見與被告趙某強相同。

法院查明

2009年7月15日，劉某娟與趙某強簽訂了房屋買賣合同，約定劉某娟購買北京市海淀區一號房屋，總房款318萬元，當天即完成房屋交付。後劉某娟向被告支付280萬元，剩餘38萬元至今未付。

《房屋買賣合同》約定第4.2條甲乙雙方約定，乙方在簽訂本合同七個工作日內交付甲方部分購房款280萬元，剩餘房款38萬元於該房產辦理轉移登記手續時交付。甲方同意乙方先期入住。第7.2條，乙方未按照合同第四條規定付款方式付款，甲方對乙方逾期付款行為有權追究違約責任。每逾期一日，乙方應支付甲方逾期款項的千分之三作為延期付款的違約金。第10條約定甲方雙方在簽訂買賣合同後，如有任何一方違約，違約金為總房價的20%。在本房屋過户之前，無論房屋價格的漲與降，雙方都不得違約此合同或變更房屋價格。

被告稱涉案房屋在2021年初才具備辦理房屋產權證書條件，並在2021年4月1日辦理至趙某強名下。原告稱不清楚涉案房屋具備辦理產權證的時間，但表示自2021年4月1日起開始要求被告辦理房屋過户手續。原告主張其向趙某強要求過户，並提交了短信記錄，時間顯示最早為2021年6月2日，並主張違約金計算依據10.3條計算。

被告稱存在情勢變更事由，即一號房屋長時間不能辦理到趙某強名下，超過了商品房買賣合同約定的480天；關於不能辦證的原因，被告表示不清楚。原被告雙方均主張涉案房屋在2021年初才具備辦理產權證條件。被告主張因上述情勢變更，故主張原告支付經濟損失即房屋升值損失，同時表示撤回第二項反訴主張。就經濟損失，提交了自行計算方法，未提交實際發生損失憑證。

經法庭釋明，被告、第三人對原告主張的違約金計算標準和依據認可。

裁判結果

一、劉某娟於本判決生效後一個月內向趙某強支付房款38萬元；

二、趙某強於本判決生效後兩個月內協助劉某娟將北京市海淀區一號房屋過户至劉某娟名下；

三、駁回劉某娟的其他訴訟請求；

四、駁回趙某強的全部反訴請求。

房產律師靳雙權點評

依法成立的合同，自成立時生效。當事人應當依照約定全面履行自己的義務。原被告所簽訂的房屋買賣合同明確約定，尾款38萬元於過户至劉某娟名下時支付，而具備過户的條件、時間，依據雙方所述及舉證，該時間最早在2021年初，且應先登記在趙某強名下，即房屋在2021年4月1日登記在趙某強名下後趙某強已具備向劉某娟過户的條件。但趙某強、宋某君以原告佔有涉案房屋、未支付38萬元為由，要求劉某娟支付經濟損失，並以此作為配合劉某娟辦理過户手續的條件，無合同依據及法律依據，法院對趙某強、宋某君的上述抗辯主張均不予支持。

趙某強未在具備過户手續後及時為劉某娟辦理過户，是違約行為，但距原告主張違約時間緊湊，且被告應訴並提交了反訴請求，因此，法院認為就違約情形及事實認定已在訴訟中，且距起訴時間短，原告無相應證據表明實際損失，故法院對劉某娟主張的違約金不予支持。關於被告主張的房款、經濟損失，法院認為，被告主張的經濟損失中包括了其未收取的房款38萬元故在訴訟中表示撤回剩餘房款主張，因此，在原告主張要求辦理房產證的情形下，原告應向被告支付剩餘房款38萬元。