房產合同糾紛——簽署房屋買賣合同後賣方主張其配偶不同意要求解除合同法院支持嗎

原告訴稱

原告郭某峯向本院提出訴訟請求：1.判令秦某英與劉某晨繼續履行2009年5月13日與原告簽訂的《協議書》，即協助原告辦理房屋所有權證手續，原告向秦某英支付剩餘30萬元房款；2.判令被告承擔本案的全部訴訟費用。

事實和理由：2009年5月13日，原告與被告簽訂了《協議書》：被告將其位於北京市石景山區一號（以下簡稱訴爭房屋）房屋轉讓給郭某峯，轉讓價款為110萬元。《協議書》簽訂後秦某英已將訴爭房屋交付給郭某峯，郭某峯於2009年向秦某英支付了80萬元房款。剩餘30萬元房款經原、被告協商並簽訂備忘錄約定，於被告將購房協議主體變更為原告與第三人後再行支付。

後因被告反悔，要求解除《協議書》，且不配合變更購房協議之主體，不接受原告向其支付的尾款而無法履行。被告曾於2014年起訴原告要求解除《協議書》，將訴爭房屋騰空後返還被告，該案判決原告與被告之間的《協議書》合法有效，應繼續履行。現訴爭房屋的房產證已辦理至秦某英名下，具備繼續履行的條件，故訴至法院。

被告辯稱

被告秦某英辯稱：第一，原告的訴求與《協議書》及《備忘錄》無關。2009年被告同意轉讓購房資格，通過變更購房人姓名的方式促成原告與售房單位簽署《購房協議書》，而非原告主張的變更訴爭房屋產權。《協議書》和《備忘錄》中所説“產權”是指購房資格權，簽署協議時訴爭房屋及整個樓盤並未完成產權確權登記。訴爭房屋並非自由產權房，而是按經濟適用房管理的單位集資建房。雙方的合同目標是“郭某峯辦完購房協議書”即意味雙方履約完成，目前履約條件已完全喪失；

第二，原、被告簽訂的《協議書》與《備忘錄》違反法律和政策規定，雙方履約時被告知訴爭房屋為單位內部政策性建房，不得對外銷售；第三，訴爭房屋系被告與第三人劉某晨的夫妻共同財產，原、被告簽訂《協議書》及《備忘錄》未經劉某晨同意，劉某晨知情後強烈反對；第四，原告就訴爭房屋不構成善意取得。原、被告系通過中間人介紹認識，原告應知訴爭房屋系共同財產，原告未盡到審查義務，主觀上不構成善意；

《協議書》約定的價格明顯低於當時市場價，且原告仍欠付大筆款項，未支付合理對價；訴爭房屋已登記為被告。被告一直履行訴爭房屋所有權人的義務，2019年4月3日支付補房價尾款及維修基金共計2711.98元；2019年4月1日，支付產權登記委託費2580元。故不同意原告的訴訟請求。

第三人M公司辯稱：M公司與原告沒有簽過任何合同。M公司基於與被告在2008年底簽訂的購房協議為被告辦理房產證，M公司不知道原、被告之間的合同。

第三人劉某晨辯稱：確認原、被告擅自交易行為構成無權處分，判令原告歸還訴爭房屋。劉某晨作為訴爭房屋共有產權人，對原、被告擅自簽訂《協議書》進行房產交易概不知情且堅決反對。訴爭房屋系被告與劉某晨的夫妻共同財產，是用原有共有舊房直接置換的，舊房是劉某晨與被告作為職工政策性分房，包含雙方工齡等人身屬性和福利政策。原告就訴爭房屋不構成善意取得。

《協議書》約定的是轉讓自有產權房，原、被告簽訂協議時，被告尚未取得訴爭房屋產權，訴爭房屋產權類型是“按經濟適用住房管理”，而非自由產權房，故不具備轉讓條件。故不同意原告的訴訟請求。

法院查明

2008年12月31日，秦某英與M公司簽訂《購房協議書》，約定M公司向職工出售位於石景山區一號房屋，總房價款為553304.1元。同日，M公司（甲方）與秦某英（乙方）簽訂《房屋置換協議》，約定乙方用來置換的現住房坐落於西城區二號（以下簡稱西城區房屋）；建築面積82.9平方米。甲方同意乙方用現住房置換訴爭房屋。

2009年5月13日，原、被告簽訂《協議書》，約定：“甲方秦某英，乙方郭某峯，經雙方友好協商，雙方達成以下協議：1.甲方同意將自有產權房石景山區一號之所有權轉讓給乙方；2.作為轉讓條件乙方共支付給甲方現金壹佰壹拾萬元人民幣；3.甲方為乙方辦理乙方作為產權所有者相關手續；4.此文件經當事人雙方簽字後生效。”

同日雙方簽訂備忘錄內容如下：“今收到郭某峯女士現金人民幣捌拾萬元整。郭某峯女士辦完購房協議書後再支付秦某英先生叁拾萬元人民幣。此文件經當事人雙方簽字後生效。”同日，郭某麗（系郭某峯之女）向被告轉賬800000元。

2009年5月20日，原告與Y公司簽訂《加工合同書》，對訴爭房屋進行裝修，總造價318396.08元。

2014年，秦某英以房屋買賣合同糾紛將郭某峯訴至本院，要求解除與郭某峯於2009年5月13日簽訂的《協議書》並要求郭某峯騰退訴爭房屋。該案民事判決書認定《協議書》有效，判決駁回秦某英的訴訟請求。該案民事判決書後經二審維持原判。

2016年5月16日，劉某晨將秦某英、郭某峯訴至本院，要求解除秦某英與郭某峯於2009年5月13日簽訂的《協議書》，並要求郭某峯搬出訴爭房屋並將房屋恢復原狀。該案庭審時，秦某英稱2010年將80萬元房款給了劉某晨，劉某晨認可當時已知曉賣房事實。

2019年4月，訴爭房屋所有權登記至被告名下。

2019年5月14日，原告對訴爭房屋進行異議登記。

2019年，郭某峯以合同糾紛將秦某英訴至本院，要求秦某英繼續履行2009年5月13日簽訂的《協議書》，郭某峯將剩餘房款30萬元給付秦某英，秦某英與M公司協助郭某峯辦理產權過户手續。該案判決秦某英協助郭某峯辦理訴爭房屋所有權轉移登記手續，郭某峯給付秦某英剩餘購房款30萬元，後因二審時第三人劉某晨參加訴訟，該案被二審發回重審，即本案。

被告提交《關於單位按經濟適用住房價格出售住房的批覆》，載明：“一、同意你單位按每建築平方米4000元的均價，向本單位無房和住房未達標住房困難職工出售石景山區一號房屋，不得對外銷售。”2014年1月23日，M公司出具證明，載明石景山區一號為內部集資房，產權為經濟適用房性質，該樓房屋不得對外銷售，購房資格也不允許轉讓交易。

再查，1992年8月1日，秦某英與劉某晨辦理結婚登記。

本案在審理過程中，為查明案件事實，本院依職權調取了秦某英名下賬户，顯示2009年5月13日，該賬户餘額1.34元，收入800000元，6月20日POS機消費299724元，7月20日收入340000元，7月22日對外轉賬670000元。秦某英提供發票證明6月20日系代其友孫某金刷卡支付房款，2009年7月20日系孫某金還款入賬，2009年7月22日系其友借款。

裁判結果

一、郭某峯於本判決生效後七日內給付秦某英剩餘購房款300000元；

二、秦某英、劉某晨於上述判決主文第一項執行完畢後七日內協助郭某峯將位於北京市石景山區一號之所有權轉移登記至郭某峯名下。

房產律師靳雙權點評

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

本案爭議焦點如下：一、原告購買的是訴爭房屋所有權而非購買資格。第一，從《協議書》字面意思及內容表述理解，原、被告交易的是訴爭房屋所有權，並不能從中解讀出雙方有交易購房資格或其他之意思表示；第二，即使簽訂協議書時訴爭房屋尚未登記所有權，並不影響嗣後雙方繼續履行協議書的內容；第三，原、被告於2009年簽訂的《協議書》經法院生效判決認定為有效合同，雙方均應按照合同內容履行各自的權利義務。

二、劉某晨以自己的實際行為表示同意秦某英處置訴爭房屋，將房屋出售給原告。第一，M公司2009年將訴爭房屋分給被告，作為夫妻共同重大財產的分配，結合劉某晨自述訴爭房屋系用西城區房屋置換，劉某晨應對被告分房之事實應知明知，但在被告交付訴爭房屋於原告，原告進行裝修期間劉某晨並未表示反對；

第二，在2016年劉某晨訴秦某英、郭某峯主張解除《協議書》並要求郭某峯騰房一案中，劉某晨認可2010年已知曉原、被告交易訴爭房屋之事實，但在之後多年劉某晨並未以其本人名義通過公權方式主張權利，應當視為其同意被告的行為。基於上述兩點，綜合一般社會常理，法院認定劉某晨應知明知原、被告交易訴爭房屋之事實，在合理期間內未提出異議，應當視為以自己的行為同意被告之處分行為。

三、原告按照合同約定支付了合理對價並一直佔有使用訴爭房屋。第一，原告購買訴爭房屋的價格與當時的市場價基本相符，對此原告也提供了相應證據予以證明。被告雖抗辯房屋價格明顯低於市場價格，但並未提供有效證據證明。關於剩餘30萬元未給付之事實，現錢款給付條件尚未具備，且原告在幾次訴訟中均表示要求按照合同約定或者直接給付被告的意願，但被告不予接受，故原告有意願有能力繼續履行《協議書》約定義務；第二，原告購買訴爭房屋後即裝修居住使用至今。

四、訴爭房屋具備轉移登記所有權的條件。即使訴爭房屋曾經為按照經濟適用房管理的政策性房屋，現被告已取得房屋所有權證，訴爭房屋已具備上市交易及轉移登記所有權的條件。

此外，關於被告所述原告未盡到審查其配偶是否同意處分訴爭房屋的注意義務，法院認為，被告並未提供證據證明原告主觀上存在惡意，亦無法律規定該審查義務應苛責於原告；關於劉某晨所述訴爭房屋系用西城區房屋置換的抗辯意見，無論是否屬實，均不影響訴爭房屋系其與秦某英之夫妻共同財產的認定；

關於被告所述其支付房屋尾款及維修基金等費用，法院認為上述義務系房屋登記所有權人應盡之義務，並不能達到變更《協議書》約定內容之目的。綜上，法院認為，被告應按照《協議書》內容繼續履行轉移訴爭房屋所有權及配合原告過户之義務，原告應將剩餘房款給付被告。