北京房產律師——開發商與購房者簽訂房屋合同後對方未支付房款可以要求解除合同嗎

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

E公司向本院提出訴訟請求：1、解除雙方2002年10月9日簽訂的《商品房買賣合同》；2、林某聰協助E公司辦理撤銷網籤和預售備案登記手續。

事實與理由：雙方於2002年10月9日簽訂了《商品房買賣合同》，約定林某聰購買我公司開發的位於北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱一號房屋），總價款4625510元。合同約定林某聰下我公司支付首付款925510元，剩餘370萬元購房款通過於某銀行簽訂《個人購房借款合同》，借款期限14年，按月歸還30743.3元。合同簽訂後，2020年10月10日雙方辦理了商品房預售備案登記。由於我公司不能交房，雙方協商於2010年1月15日解除購房合同。

合同解除後，林某聰欠付某銀行的剩餘借款由我公司清償，我公司於2010年6月18日全部還清。此後雙方再無債權債務關係。實際上林某聰並沒有支付首付款，貸款370萬元也從未償還，都是我公司償還，房屋自始至終也沒有實際交付，而是由我公司控制。現由於相關部門政策調整，雙方僅憑解除購房協議不能辦理註銷網籤、預售備案登記手續。特向法院提起訴訟。

被告辯稱

林某聰辯稱並反訴稱：雙方於2002年10月9日在該項目售樓處簽訂《商品房買賣合同》，我購買了E公司開發的一號房屋，按照合同約定我向E公司支付了首期款925510元。雙方於2002年10月10日到朝陽國土資源和房地產管理局辦理了商品房預售備案登記。2002年10月29日在銀行提交了全部貸款文件（包括本人身份證、《商品房買賣合同》正本；購房首付款收據；《商品房預售登記備案表》、本人收入證明、本人單位營業執照副本），並簽訂了《個人住房按揭貸款合同》，貸款金額370萬元，期限14年。

2010年6月18日銀行出具了個人貸款結清通知單，我履行了購房責任和義務。《商品房買賣合同》第八條交付期限約定E公司應在2003年12月31日前將該房屋交付給我使用，到期後我一再找E公司交涉，E公司不但沒有按期交房還一直採取推諉拖延手段至今不交房。現又謊稱雙方協商2010年1月15日協商解除了購房合同，與事實服務。我從未同意或者委託E公司向貸款銀行支付供款，由於E公司不能交房，違反合同約定，應該按照合同第八條和第九條約定向我支付已付房款每日萬分之三的違約金。

至2010年6月18日，E公司欠我逾期交房違約金共312萬元。E公司向我個人儲蓄賬户支付的所有款項都是欠付我的逾期交房違約金，不是清償剩餘銀行借款，至今E公司沒有交房，也不償還我逾期交房違約金的餘款。對方提供給法院的退房協議是虛假證據，不是我簽署。E公司混淆了所有權和債權法律關係。我所購一號房屋已經支付全款，並備案登記，房屋所有權已經歸我所有。銀行貸款問題是債權債務關係。我不同意解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。

合同簽訂後我方支付了首付款，否則對方不可能開收據，也不可能辦理貸款，所有貸款也都是我支付的。如果按照E公司所説的話，那就涉及到騙貸了。鑑於E公司一直拒絕交房，特提出反訴要求：繼續履行《商品房買賣合同》即E公司向我交付一號房屋併為我辦理房屋所有權證。

E公司針對反訴辯稱：不同意林某聰反訴請求。雙方已經簽訂退房協議且已生效，雙方房屋買賣合同已經正式解除，林某聰無權要求我公司繼續履行。雙方之間買賣合同已經實際解除，故我方沒有履行義務。林某聰陳述將370萬轉入我公司賬户陳述不實，我公司從未收到這筆錢。對方從未向我公司主張過交付房屋，其陳述事實有誤。雙方簽訂的買賣合同已經解除，對方無權要求我方繼續履行。

房屋買賣手續都是林某聰妻子代簽的，我公司也有理由相信其配偶有權代表林某聰簽署退房協議，其簽署的退房協議對雙方具有約束力。雙方在回購協議中也明確約定林某聰無法還貸，將房屋出售給我公司，我公司回購房屋並承擔房屋債權債務。庭審中林某聰認可回購協議系其簽署，實際上也已經按照回購協議履行，是雙方真實意思表示。雖然回購協議簽署在前，但是我方已經實際履行回購協議，對方無權要求我方繼續履行《商品房買賣合同》。

一號房屋按揭貸款全部是我公司償還，雖然是以林某聰名義，但是還款憑證都是我公司保管。2006年之前我方都是拿着存摺去還款，之後就不用存摺了，但是還款憑證還是由我公司保管。2007年3月份之後銀行又變了，統一給張表，其上加蓋銀行財務章。我公司也提供了證據予以證明。對方主張支付首付款和按揭款沒有事實依據。2002年林某聰無力償還貸款，對方的收入與還款是不匹配的，對方也沒有提供證據證明資金來源與還款能力。根據誰主張誰舉證，林某聰應證明向我公司付款及向銀行還貸。綜上，請求法院駁回林某聰反訴請求。

法院查明

2002年9月27日，出賣人林某聰與買受人E公司簽訂《回購協議》，約定雙方就出賣人所購買的一號房屋達成協議，出賣人以銀行按揭的形式購買了一號房屋，因自身經濟問題，無法向銀行還款，現將該房屋出售於買受人。買受人同意回購該房屋並承擔該房屋所有債權債務。鑑於出賣人購買該房屋的首付款925510元是向買受人借貸的，因此出賣人向買受人的借款925510元與買受人應向出賣人支付的首付轉讓費925510元相抵消，即該房屋轉讓後買受人不再向出賣人支付首付款，只向銀行償還按揭貸款部分金額及利息，以銀行實際應交款為準。

出賣人也無須向買受人償還借款。出賣人將該房屋轉讓予買受人後，如買受人再行轉讓，出賣人須協助買受人辦理各種手續。該協議簽訂後，由買受人以出賣人名義向銀行償還貸款，房屋所有權利和義務均由買受人承受。出賣人除了有協助買受人辦理該房屋各種手續的義務外，對該房屋不承擔任何權利和義務。出賣人應當在買受人償還完畢銀行借款10日內，將該房屋的產權證書過户至買受人或買受人所指定人的名下。

2002年10月9日，E公司與林某聰簽訂《商品房買賣合同》，林某聰購買一號房屋，總金額4625510元，買受人付款方式見付款方式。出賣人應當在2003年12月31日前將符合合同約定的商品房交付買受人使用。合同後乙方簽名為：林某聰代。E公司表示該《商品房買賣合同》系林某聰配偶林某婕代林某聰簽署，林某聰認可確係其前妻代簽。

合同後附《及時按揭付款方式》，上載甲方E公司、乙方林某聰，約定乙方於2002年9月26日簽署《商品房買賣合同》同時支付甲方20%的樓價款925510元；乙方於2002年10月26日即簽署《商品房買賣合同》後的30天內辦理完畢（按揭）貸款的全部手續，以銀行貸款支付其與80%的樓價款370萬元。2002年10月10日，雙方到相關部門就上述合同進行了商品房預售備案登記。

2002年10月29日，借款人甲方林某聰、貸款人乙方某信用社、保證人丙方E公司簽訂《個人住房按揭借款合同》，就一號房屋乙方向甲方提供貸款370萬，期限14年，自2002年10月29日至2016年10月25日。甲乙雙方約定提前清償貸款本息。2010年6月18日，（原某信用社）出具貸款結清通知單，證明林某聰就370萬貸款已還清全部本息。

關於上述《回購協議》，E公司表示雙方已按該協議執行。林某聰認可《回購協議》系其簽署，但表示當時給的是一張白紙，明顯是套印，時間也不對，2002年9月27日其尚未購房，內容也是虛假的，説林某聰曾向E公司借款但E公司並未提供借款證據。

關於一號房屋首付款，E公司表示林某聰是E公司法定代表人的姐夫，當時真實意思就是把貸款借出來，故林某聰並未支付首付款。林某聰認可與E公司法定代表人原系親屬關係，但首付款已現金支付，對方開具了收據，收據在辦理貸款時已交給銀行。

關於一號房屋按揭貸款，E公司表示全部由E公司清償。E公司提交了公司記賬憑證和支出憑單、律師事務所出具的按揭審查費收據和抵押登記費收據、個人抵押房屋保險投保單和發票，提交了2002年11月至2010年6月期間公司記賬憑證、支出憑單、林某聰個人存摺、存款回單、按揭明細表等，證明E公司支付了一號房屋購房時按揭審查和抵押登記律師費11380元、保險費19394.77元並清償了全部貸款本息。

林某聰表示2006年1月至2010年6月18日E公司向林某聰個人存摺所支付的所有款項都是逾期交房違約金。關於林某聰主張逾期交房違約金問題，E公司不認可，表示銀行貸款之後雙方並未實際履行《商品房買賣合同》，雙方就違約金問題從未有過交涉。林某聰表示就是按照《商品房買賣合同》約定，雙方沒有再另行簽訂協議就違約金明確約定。

關於一號房屋交付，經查自簽訂《商品房買賣合同》至今，E公司從未實際交付給林某聰，且雙方此前未有訴訟。

關於《商品房買賣合同》解除，E公司提交了《退房協議》，其上沒有時間。林某聰不認可該《退房協議》真實性。E公司認可確非林某聰簽署，系其配偶林某婕代簽。林某聰表示該陳述虛假，其與前妻2017年離婚，《退房協議》上林某聰簽字也非前妻的字。

裁判結果

一、確認原告（反訴被告）北京E公司與被告（反訴原告）林某聰簽訂的合同的《商品房買賣合同》無效；

二、被告（反訴原告）林某聰於本判決生效之日起十五日內協助原告（反訴被告）北京E公司註銷位於北京市朝陽區一號房屋網籤預售備案登記手續。

三、駁回原告（反訴被告）北京E公司其他訴訟請求。

四、駁回被告（反訴原告）林某聰的全部反訴請求。

房產律師靳雙權點評

結合庭審查明及各方證據，E公司與林某聰就一號房屋買賣雖然簽訂了《商品房買賣合同》並進行了備案登記，但買賣房屋並非雙方真實意思表示。具體分析如下：第一，林某聰雖表示向E公司支付了首付款，但是一號房屋首付款92萬餘元在2002年對於一般家庭來説均屬較大金額支出，林某聰表示系現金支付，但並未提供任何證據佐證該款項來源，除其表示留存在銀行的收據外亦未提交任何證據證明款項已實際支付；林某聰認可E公司提交的《回購協議》系其本人簽署，其雖表示簽字在白紙上但亦未有任何證據佐證其陳述，《回購協議》中明確記載林某聰就一號房屋首付款系向E公司借款，這也能説明林某聰並未實際支付首付款。

第二，就一號房屋按揭貸款，雖然按揭貸款等手續均以林某聰名義進行，但結合雙方陳述及證據，貸款本息均由E公司償還。林某聰表示E公司支付的按揭貸款均系逾期交房違約金，但就違約金事宜林某聰未有任何證據證明雙方除簽訂《商品房買賣合同》後另行協議確定，在清償整個銀行按揭貸款過程中還款金額是有浮動的而且2010年6月E公司提前清償全部貸款，既然林某聰無證據證明雙方此後又有商定，那麼逾期交房違約金具體金額和提前清償金額如何商定均沒有依據，林某聰説法不合一般常理。

第三，自2002年至今E公司從未實際交付林某聰一號房屋，林某聰雖表示一直找E公司交房而E公司推諉，E公司對此予以否認，林某聰就其上述陳述未有任何證據佐證。2002年合同簽訂、2010年房屋貸款結清及2020年本案訴訟，長達十八年時間，一號房屋並未由林某聰實際控制。第四，庭審中雙方認可林某聰曾與E公司法定代表人存在親屬關係。

綜合上述分析，林某聰未實際支付一號房屋購房款並償還貸款，E公司亦從未向林某聰實際交付一號房屋，正如E公司庭審中所陳述雙方簽訂涉案《商品房買賣合同》等真實意思就是為了把貸款借出來，法院可以認定雙方簽訂《商品房買賣合同》目的就是鑑於E公司法定代表人與林某聰的親屬關係、E公司利用林某聰的名義用以套取銀行貸款，雙方並沒有商品房買賣的合意，因此法院有理由認定雙方簽訂《商品房買賣合同》建立買賣關係屬於虛假意思表示，應為無效。無效合同自始無效，故雙方關於一號房屋的預售登記手續應當予以註銷。