北京房產律師解析一起購房後因房屋合同丟失未過户後房屋被轉賣起訴賠償損失糾紛

原告訴稱

原告劉某潔向本院提出訴訟請求：判令被告向原告賠償未按照《就地安置合同書》向原告交付安置住房的損失914.08萬元。

事實和理由：2003年被告負責朝內地區危舊房改造工作。2003年1月16日原、被告簽訂《就地安置合同書》，約定原告選擇就地安置方式購買被告在朝內地區建設的房屋。被告交付安置住房的日期為2004年7月16日，被告應在安置住房交付使用後90個工作日內，將辦理權屬登記時需被告提供的資料報產權登記機關備案。

原告先行以現金方式向被告支付首期購房款48707.98元，後通過貸款方式將剩餘12萬元交付被告，被告向原告開具了發票。但至合同約定的交付日期後，被告一直未按合同約定向原告交付房屋。原告多次詢問安置房屋有關情況，直至2017年，原告得知安置房屋已被被告另行出售給案外人陳某鑫，並已於2005年8月1日向陳某鑫交付房屋。2018年原告向北京市東城區人民法院提起訴訟，要求確認被告與陳某鑫簽訂的合同無效，由被告與陳某鑫共同向原告返還房屋並協助辦理過户登記手續。一審判決支持了原告的訴訟請求。

陳某鑫不服判決提起上訴，經北京市第二中級人民法院審理，判決撤銷一審判決，駁回原告全部訴訟請求。但在判決書中載明，如果原告認為其基於與被告所籤就地安置合同存在相關權利，可另行主張。原告認為，被告未經原告同意，擅自將原告購買的安置房屋出售給案外人，給原告造成嚴重損失，故訴至法院，訴如所請。

被告辯稱

被告M公司辯稱：不同意原告訴訟請求。1、原告已將就地安置合同權利義務轉讓給陳某鑫，被告按照當時的流程為陳某鑫辦理產權登記，不存在過錯。原告將涉案合同權利義務轉讓給陳某鑫的過程中向被告提交了委託書及房屋變更申請表，拆遷工作人員進行形式審查後，將原告簽署的就地安置合同原件予以銷燬，將購房人變更為陳某鑫並與其簽訂新的就地安置合同，符合當年拆遷時的操作規範，並無過錯和任何不當。

2、雖然在此前的訴訟中，經鑑定上述《購房人變更申請表》和《委託書》中原告簽字捺印並非本人，但根據當時為陳某鑫辦理房屋交付、過户手續的相關材料顯示，被告向陳某鑫出具的發票系將原告名字改為陳某鑫並加蓋公章，結算購房款時，向陳某鑫退還了面積補差購房款。説明被告在2004年認可的事實是原告已向陳某鑫轉讓了房屋，被告不存在任何過錯和惡意。被告已按照合同約定向陳某鑫履行完畢交房義務，原告不能再依據作廢的就地安置合同向被告主張權利。

3、原告在明確知曉房屋交付時間、房屋地址等詳細信息的情況下，十幾年未向被告主張任何權利，直到2018年才就安置房屋提起訴訟，其行為有悖常理。4、2005年，原告前夫秦某君及子女曾起訴被告，要求被告交付安置房屋。在該案中，該案原告明確表示，2014年底得知安置房屋已交付，劉某潔私下將安置房屋賣給他人。原告工資收入一般。離婚時對外負債，卻在離婚後僅13天內一次性償還貸款117699.43元，有悖常理，被告認為該筆款項系原告將安置房屋轉讓後獲得購房款。

5、原告基於合同要求被告賠償損失的債權請求權，已經超過法定訴訟時效，不應得到法院支持。綜上，不同意原告訴訟請求。

法院查明

劉某潔之祖母陳某霞生前承租北京市東城區R公司平房1間。2003年1月16日，原、被告簽訂《就地安置合同書》，合同顯示劉某潔原住房地址：應安置人口5人，分別是劉某潔、秦某君、秦某浩、秦某菲、趙某文。就地安置住房為一號住房，建築面積86.47平方米，實際房價款為168707.98元。房屋交付日期為2004年7月16日。被告應在安置住房交付使用後90個工作日內，將辦理權屬登記時需要被告提供的資料報產權登記機關備案。

2003年4月23日劉某潔、秦某君、秦某浩與B銀行簽訂《貸款借款合同》。同日上述款項12萬元轉入被告賬户。2003年3月28日被告向劉某潔出具購房款發票，金額為48707.98元；貸款金額到位後，被告再次向劉某潔出具購房款發票，金額為12萬元。

劉某潔與秦某君原系夫妻關係，2003年11月7日經本院調解離婚。離婚協議中載明雙方共同債務91000元，由秦某君償還51000元、劉某潔償還40000元。在該案的詢問筆錄中，雙方均表示有涉訴房屋為共同財產，但因尚未取得產權證，故本院釋明其可待產權取得後另行解決，並告知雙方任何一方不得處置房屋。

2003年11月20日劉某潔向B銀行一次性還清剩餘貸款117699.43元。

另查，2003年1月16日（合同註明的時間）被告與陳某鑫簽訂《就地安置合同書》，合同顯示陳某鑫原住房地址：應安置人口5人，分別是劉某潔、秦某君、秦某浩、秦某菲、趙某文。就地安置住房為一號住房，建築面積86.47平方米，實際房價款為168707.98元。2004年12月7日被告將向劉某潔出具的發票（記賬聯）複印件中的劉某潔名字劃掉，改為陳某鑫並加蓋公章向陳某鑫出具。

被告表示上述合同系倒籤，實際簽訂時間是《購房人變更申請表》顯示的2004年左右的時間。2005年8月1日被告與陳某鑫簽訂《房屋交接書》，表明安置住房經主管部門確定的地名樓號為R公司一號。2006年涉訴房屋的產權登記在陳某鑫名下。

拆遷底檔材料中《工齡調查表》顯示：劉某潔於1969年4月參加工作，工齡為33年3個月+1；秦某君於1967年8月參加工作，工齡為35年+1。另一份《工齡調查表》顯示：陳某鑫於1969年4月參加工作，工齡為33年3個月+1；於某芝於1967年8月參加工作，工齡為35年+1。《購房人變更申請表》顯示劉某潔因經濟負擔過重，現自願將安置住房過户於陳某鑫名下，保證此房無家庭意見，無經濟糾紛，如發生此類問題，與被告無關。

該申請表上有劉某潔、秦某君、秦某浩、秦某菲、趙某文簽名的字樣及指印。《委託書》載明委託事項：本人因經濟負擔過重，現自願將安置住房過户於陳某鑫名下，本人保證此房無家庭意見，無經濟糾紛，如發生此類問題，與住總新遠公司無關。委託人處有劉某潔簽名的字樣及指印。

2005年1月12日秦某君、秦某浩、秦某菲曾起訴被告及劉某潔拆遷合同糾紛一案，要求被告履行房屋拆遷合同，交付回遷房屋。在該案2005年1月19日的開庭筆錄中，被告表示房屋現並沒有更名，還表示秦某君、秦某浩、秦某菲與劉某潔之間的問題解決清楚了，被告可給辦理過户；劉某潔表示沒有將房賣予他人，如要更名也要共居人都同意才可更名，所以劉某潔不可能賣房。

本院認為秦某君、秦某浩、秦某菲並非合同締約方，不享有因合同訂立所產生的相關請求權。2005年3月15日本院做出裁定書，駁回秦某君、秦某浩、秦某菲的起訴。

2005年10月27日劉某潔曾向派出所報案稱《就地安置合同書》遺失。

2018年2月12日，劉某潔起訴被告拆遷安置合同糾紛一案，要求確認被告與陳某鑫簽訂的就地安置合同無效；確認原告對涉案房屋享有優先權；被告及陳某鑫共同向原告返還房屋並辦理過户登記手續。本院依法追加陳某鑫、於某芝、秦某君等作為第三人蔘加訴訟。該案中，劉某潔申請對《委託書》、《購房人變更申請表》上“劉某潔”簽名上捺印的指印與樣本十指指印是否為同一人捺印，及“劉某潔”簽名與樣本上劉某潔簽名不是同一人書寫進行鑑定，鑑定意見為：《委託書》、《購房人變更申請表》上“劉某潔”簽名上捺印的指印與樣本十指指印不是同一人捺印。《委託書》、《購房人變更申請表》上三處“劉某潔”簽名與樣本上劉某潔簽名不是同一人書寫。

被告申請對《購房人變更申請表》上“秦某君、秦某浩、秦某菲”簽名筆跡均與各自樣本上的簽名筆跡是否是同一人書寫進行鑑定，鑑定意見為：《購房人變更申請表》上“秦某君、秦某浩、秦某菲”簽名筆跡均與各自樣本上的簽名筆跡不是同一人書寫。

另，陳某鑫曾在該案訴訟中表示：2003年左右其在很多售樓處逐一詢問，被告工作人員進行了接待和推薦，合同原件上當時寫的是劉某潔，劃掉之後改為陳某鑫的名字。其與被告簽訂買賣合同後一次性現金交付了購房款，但因時間久遠找不到交付憑證了。後辦理入住及產權證。其已居住房屋十多年，認為自己符合購房人資格，是善意第三人。其所有手續都是與被告辦理的，其與劉某潔從未謀面。

北京C公司經理在該案中曾到庭作證，表示該公司負責朝內危改的具體實施。拆遷中，如遇到變更安置方式或購房人的情形，會採取收回原合同，雙方當事人到場再簽訂新的安置合同，但被拆遷安置的對象必須是危改範圍片區內的。本院經審理該案認為，涉訴房屋系拆遷安置房性質，並非可以自由買賣交易的房屋。陳某鑫與M公司所簽訂的合同損害社會公共利益，應認定無效。劉某潔的訴訟請求具有物權性質，不適用訴訟時效的規定，故M公司主張劉某潔的訴訟請求已超過訴訟時效的抗辯意見，本院不予採信。綜上本院判決確認被告與陳某鑫簽訂的就地安置合同無效；被告及陳某鑫共同向原告返還涉案房屋並協助原告辦理過户登記手續；駁回原告的其他訴訟請求。

判決後，陳某鑫、於某芝提起上訴，北京市第二中級人民法院經審理認為，劉某潔主張被告與陳某鑫惡意串通，但並無證據證明陳某鑫在購房時知悉《委託書》、《購房人變更申請表》中籤名非劉某潔等人本人書寫、捺印，現有證據無法證明被告與陳某鑫之間存在惡意串通，故劉某潔以該理由主張合同無效，缺乏依據。劉某潔不能證明被告與陳某鑫簽訂的合同存在法定無效情形，故對於劉某潔的訴訟請求，不予支持。並對於一審法院在認定被告與陳某鑫的合同無效之基礎上判決被告與陳某鑫共同向原告返還房屋並辦理過户登記手續予以改判。

二審法院同時指出，如劉某潔認為其基於與被告簽訂的就地安置合同存在相關權利，可另行主張。綜上，北京市第二中級人民法院於判決撤銷一審判決，駁回劉某潔的全部訴訟請求。

本案審理中，原告申請對涉案房屋現市場價值進行評估，載明涉案房屋的總價為914.08萬元（已扣除土地出讓金）。被告申請對涉案房屋2004年7月16日當日的市場價值進行評估，載明涉案房屋在2004年7月16日的市場價格為685894元（已扣除土地出讓金）。

另，關於被告所述原告訴訟超過訴訟時效一節，原告表示2005年秦某君、秦某浩、秦某菲起訴被告及劉某潔拆遷合同糾紛一案，法院作出裁定後，原告一直在找被告工作人員要求辦理安置手續，但被告工作人員以原告不持有涉案就地安置合同原件為由不予辦理，直到2017年原告得知被告成立客服部可以查詢拆遷檔案，原告於2017年7月查詢檔案後方知曉涉案房屋已經於2004年轉讓予陳某鑫，故於2018年提起訴訟。

裁判結果

被告北京M公司開發有限責任公司於本判決生效後三十日內向原告劉某潔賠償未按照《就地安置合同書》向原告劉某潔交付安置住房的損失9140800元。

房產律師靳雙權點評

本案中，劉某潔雖不能提供其與被告簽訂的《朝內危改區就地安置合同》原件，但根據其貸款合同、雙方陳述及之前訴訟認定的事實，可以認定雙方確曾簽署過上述合同。該合同系雙方真實意思表示，不違反相關法律規定，合法有效。

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。按照該合同約定，被告負有向原告交付安置房屋的合同義務，但鑑於被告將該合同約定的安置房屋另行交付給案外人陳某鑫並辦理了過户手續，且生效判決認定被告與陳某鑫簽訂的就地安置合同合法有效，陳某鑫業已取得涉案房屋所有權，被告無法履行向原告交付房屋的義務，應當賠償原告相應損失，故原告要求被告賠償未按照《就地安置合同書》向原告交付安置住房的損失的訴訟請求，於法有據，法院予以支持。

關於被告所述原告已將就地安置合同權利義務轉讓給陳某鑫的意見，鑑於被告依據《委託書》、《購房人變更申請表》中劉某潔、秦某君等人的簽名、指印均經鑑定並非其本人書寫、捺印，且未有證據證明劉某潔、陳某鑫彼此相識，曾達成過買賣涉案房屋的合意，亦未有證據證明陳某鑫曾向劉某潔支付購房款，故法院難以認定雙方之間存在買賣房屋合同關係。

北京C公司經理曾到庭作證，表示拆遷中遇到變更安置方式或購房人的情形，會採取收回原合同，雙方當事人到場再簽訂新的安置合同的方式，但被拆遷安置的對象必須是危改範圍片區內的，劉某潔雖無法提供合同原件，但無證據證明系被收回，且劉某潔、陳某鑫並未共同到場簽訂新合同，陳某鑫亦不是被拆遷安置對象，故無法僅以劉某潔無法提供合同原件來判斷其已將房屋轉讓陳某鑫。

關於被告主張原告的訴訟請求超過訴訟時效一節，鑑於在2005年1月12日秦某君、秦某浩、秦某菲曾起訴被告及劉某潔拆遷合同糾紛一案中，被告尚明確表示涉案房屋並沒有更名，被告可給辦理過户。現未有證據證明原告於其所述的2017年前明確知曉或應當知曉涉案房屋已過户至陳某鑫名下，且本案中，原告系基於北京市第二中級人民法院作出判決書產生的相關法律後果提出本案的訴訟請求，該判決書於2021年3月31日作出，故原告上述主張並未超過訴訟時效。

關於原告主張賠償的金額，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。被告無法交付涉案房屋構成違約，故應當按照涉案房屋現值賠償原告可得利益損失。