簽署房屋合同後賣方未按約定過户怎麼辦

原告訴稱

楊某耀、陳某涵向本院提出訴訟請求：1．判令趙某晨支付購房款547000元；2．判令趙某晨支付因遲延履行支付購房款而產生的違約金；3．本案訴訟費由趙某晨承擔。

事實與理由：楊某耀、陳某涵系夫妻關係。2020年12月8日，楊某耀、陳某涵與趙某晨簽訂房屋買賣合同，約定將陳某涵名下位於北京市昌平區的房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給趙某晨，雙方約定房屋成交價為4360000元。2021年4月27日雙方辦理完成過户手續，趙某晨在獲取涉案房屋不動產權證後拒絕向楊某耀、陳某涵支付剩餘的購房款547000元，故楊某耀、陳某涵提起訴訟，請求法院判如所請。

被告辯稱

趙某晨辯稱，不同意楊某耀、陳某涵的訴訟請求。在雙方交易過程中，楊某耀、陳某涵有嚴重的違約行為，包括未按合同約定時間辦理過户手續，逾期49天，應支付我方違約金427280元。楊某耀、陳某涵在將涉案房屋過户給我方之前，又出售給了案外人郭某開，造成合同履行困難。楊某耀、陳某涵已構成嚴重違約，我方提前支付款項，雙方約定了利息，以136萬為本金，按照月息三分，期限為兩個月，利息共81000元。上述款項共計521391元。我方有權抵扣。

我方共支付給楊某耀、陳某涵3813000元。總房款436萬元-我方已支付的3813000元-上述521391元=28609元，我方同意支付給楊某耀、陳某涵，但不同意支付利息。

趙某晨提出反訴，訴訟請求為：1．依法判令楊某耀、陳某涵支付遲延過户違約金213640元，提前支付購房款的利息87000元、保險費8112元、保全費5000元、供暖費1800元，以上費用合計315552元；2．判令反訴費用由楊某耀、陳某涵承擔。

事實和理由：因楊某耀、陳某涵在合同履行過程中存在諸多嚴重違約行為，並給趙某晨造成一定的經濟損失，因此趙某晨依法依約扣留了部分購房款。關於利息。在合同履行過程中，楊某耀、陳某涵因自身資金困難，與趙某晨商定可提前支付部分購房款，並按照月息3分的標準計息，產生利息金額總計為87000元，有電話錄音為證，同時楊某耀、陳某涵自願向趙某晨出具的收條金額也能證明其認可上述利息的事實。

關於遲延過户違約金。雙方合同約定的過户日期為2021年3月8日，但因楊某耀、陳某涵存在將購房款挪用、大額對外欠款、未能及時歸還公積金貸款、房本被第三方持有等自身原因導致雙方實際過户日期為2021年4月27日，累計延遲49天。雙方《房屋買賣居間合同》第四條約定：因延遲履行合同義務，每逾期一日按成交價的千分之一支付違約金；同時過程中楊某耀、陳某涵曾承諾如再次違約按上述標準的雙倍履行。現趙某晨酌情按照原合同標準扣留違約金213640元。

關於保全費、保險費。楊某耀、陳某涵還存在一房二賣的嚴重違約行為。過程中因楊某耀、陳某涵多次以各種虛構的藉口提前索要房款並拖延過户，反訴人對其履約能力產生嚴重懷疑。後經向建委查詢，果然得知楊某耀、陳某涵在與趙某晨簽署合同前，已於2020年11月10日將涉案房屋出售給案外人郭某開，且郭某開已向昌平區建委申請了異議登記，雙方合同存在履行不能、趙某晨已付購房款不能追回的巨大風險。

而此時趙某晨已向楊某耀、陳某涵支付了近400萬元的鉅額購房款，為維護自己的合法權益，保證雙方的合同得以繼續履行或能及時追回購房款，趙某晨向昌平法院起訴並申請訴前財產保全，為此支付了保全費、保險費等。

綜上所述，趙某晨並非故意、無理由拖欠後續房款，而是基於楊某耀、陳某涵在雙方合同履行過程中出現的種種嚴重違約行為，依照法律規定及雙方的合同約定依法行使抗辯權。楊某耀、陳某涵的嚴重違約行為，趙某晨理應按照雙方的合同約定承擔違約責任並賠償給趙某晨造成的全部經濟損失。

針對反訴，楊某耀、陳某涵辯稱，1．關於利息，本案雙方不存在民間借貸關係，趙某晨給付楊某耀、陳某涵的購房款135萬餘元是雙方在2020年12月8日簽訂的房屋買賣合同中約定的給付購房款期間內，趙某晨是正常履行其合同義務，並不存在提前支付購房款的事實。

2021年2月10日及2月11日趙某晨向楊某耀、陳某涵實際支付購房款655000元，楊某耀、陳某涵向趙某晨出具收條載明為70萬元，相差的45000元，楊某耀、陳某涵並未實際收取。趙某晨支付購房款的計算應以其實際支付為準。趙某晨主張月息3分的標準，涉嫌高利貸，超過了人民法院支持的民間借貸利息上限，即使雙方屬於民間借貸關係，趙某晨主張的利息也超過了法律保護的範圍。趙某晨主張的出借週期不明、資金來源不明、貸款合意不明，雙方不成立民間借貸關係。

2．關於遲延過户違約金。雙方簽訂的補充協議中，趙某晨同意為楊某耀、陳某涵延遲辦理過户時間是2021年4月20日，事實上雙方於2021年4月27日完成了過户。2021年3月8日至2021年4月27日期間，雙方經過幾次協商一致認為2021年4月20日前過户，故我方認為延遲過户僅有7天。

法院查明

楊某耀與陳某涵系夫妻關係。

2020年12月8日，楊某耀、陳某涵（出售方，甲方）、趙某晨（購買方，乙方）與案外人C公司（經紀方，丙方）簽訂《房屋買賣居間合同》。

上述合同簽訂當日，楊某耀、陳某涵（甲方）與趙某晨（乙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方將涉案房屋出售給乙方，涉案房屋貸款餘額約320萬元，定金為50萬元，甲乙雙方約定涉案房屋成交價為436萬元，甲乙雙方應當於簽署本合同後90日之內到房屋權屬登記部門辦理過户手續，甲乙雙方應於完成過户手續後3日之內，到房屋物業辦理交割手續。甲方未按本合同約定的期限配合乙方將上述房屋交付給乙方的，每逾期一日，甲方應向乙方支付上述房屋成交價的1‰的違約金。乙方未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，乙方應向甲方支付上述房屋成交價的1‰的違約金，合同繼續履行。

備註：第一筆首付款於2020年12月31日，叁拾萬元整。第二筆於2021年2月28日前，貳佰貳拾萬元整。尾款於過户當日付清，壹佰叁拾陸萬元整。該合同附頁部分有手寫約定載明：第一筆首付款於2020年12月31日叁拾萬元整；第二筆於2021年2月28日前貳佰貳拾萬元整，尾款於過户當日付清，壹佰叁拾陸萬元整。2021年3月10日補充協議乙方趙某晨同意給甲方陳某涵楊某耀延期辦理過户時間為2021年4月20日前，如再次違約按房屋買賣合同第五條違約責任雙倍履約。合同還約定了其他內容。

2020年12月31日，陳某涵為趙某晨出具收據一份，載明：“今收到趙某晨購買涉案房屋定金及房款人民幣壹佰萬元整。”

2021年1月20日，陳某涵為趙某晨出具收據一份，載明：“今收到趙某晨購買涉案房屋款人民幣壹佰肆拾萬元整，寫此為據。”

2021年2月1日，陳某涵為趙某晨出具收據一份，載明：“今收到趙某晨購買涉案房屋款人民幣捌拾萬元整，寫此為據。”

2021年2月10日，陳某涵為趙某晨出具收據一份，載明：“今收到趙某晨以銀行轉賬方式購買涉案房屋款人民幣柒拾萬元整，寫此為據。”

2021年3月16日，楊某耀、陳某涵簽署《承諾書》一份，載明：“本人陳某涵（賣方）與趙某晨（買方）於2020年12月8日簽訂《房屋買賣合同》，並約定於2021年3月8日前辦理過户交房手續。現因我本人與第三方就該房屋存在糾紛及其他原因，導致本人出現違約並不能按原定日期辦理過户交房手續。現本人承諾如下：1．目前本人已收到趙某晨支付的購房款390萬元整。為保證交易，現本人承諾於2021年3月31日前退還390萬元整，趙某晨保留按合同約定追究本人違約責任的權利（雙倍返還定金並按日支付違約金，原合同違約責任）。

2．本人承諾在2021年4月10日前處理完畢房屋涉及的一切糾紛並滿足過户條件，屆時趙某晨可選擇繼續按原合同進行交易或解除合同，且無論是何種選擇，趙某晨均可以依照合同追究我本人的違約責任。3．過户前如趙某晨已對房屋進行裝飾裝修，無論何種原因導致雙方最終未能完成交易，趙某晨為裝飾裝修的所有費用均由我本人承擔，並賠償因此給趙某晨造成的全部經濟損失。以上內容我看過，系我本人完全真實的意思表示，本承諾系我本人自願簽署。”

2021年4月27日，陳某涵為趙某晨出具一份《代收協議》，載明：“今2021年4月27日江超代陳某涵收10萬元房款，房款由趙某晨老公宋某景轉付。”

本案庭審中，楊某耀、陳某涵主張趙某晨實際支付購房款3813000元，2021年3月23日楊某耀、陳某涵向趙某晨返還10萬元，2021年4月27日案外人代陳某涵收款10萬元。故趙某晨尚欠購房款547000元未支付。

趙某晨認可實際支付3813000元購房款，但主張付款過程中因楊某耀、陳某涵曾因需要高利貸款，故趙某晨與楊某耀協商以月息三分的利息向楊某耀提供借款，本金和利息全部抵做房款，提前向楊某耀、陳某涵支付了136萬元購房款，故楊某耀、陳某涵同意按照月息三分支付利息,經摺算利息為87000元，並出具了390萬元的購房款收條。

楊某耀、陳某涵對趙某晨的主張不予認可，稱趙某晨系按約支付購房款並未提前支付，並稱雙方不存在民間借貸的合意，趙某晨主張的借款出借週期不明、資金來源不明，且利息超過了人民法院支持的民間借貸利息的上限，故應當按照趙某晨實際支付的款項作為認定已支付購房款的依據。

另查一，楊某耀、陳某涵主張於2021年1月初將涉案房屋的鑰匙交給中介公司，不清楚中介公司何時交給趙某晨。趙某晨主張於2021年1月底收到中介公司給的鑰匙。涉案房屋於2021年4月27日過户至趙某晨名下。

另查二，陳某涵曾於2020年11月10日與案外人郭某開簽訂過一份《房屋買賣合同》，將涉案房屋出售給郭某開，但該《房屋買賣合同》並未實際履行。2021年3月15日，郭某開向房屋登記主管部門提出了異議登記。趙某晨另主張由於楊某耀和陳某涵一房二賣，導致實際過户時間（2021年4月27日）晚於約定的過户時（2021年3月8日），根據《房屋買賣居間合同》第四條約定，因延遲履行合同義務，每逾期一日按成交價的千分之一支付違約金，同時2021年3月10日，楊某耀、陳某涵曾承諾如再次違約按上述標準的雙倍履行，故趙某晨據此要求楊某耀、陳某涵支付遲延過户違約金。楊某耀、陳某涵主張雙方協商變更過户時間為2021年4月20日，趙某晨主張的遲延過户違約金過高。

裁判結果

一、趙某晨於本判決生效後七日內支付楊某耀、陳某涵購房款547000元及違約金。

二、楊某耀、陳某涵於本判決生效後七日內支付趙某晨遲延過户違約金。

房產律師靳雙權點評

楊某耀、陳某涵與趙某晨簽訂的《房屋買賣合同》《房屋買賣居間合同》及相關補充協議均系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應按約履行。

關於趙某晨應支付的剩餘購房款數額，趙某晨認可已實際支付楊某耀、陳某涵購房款3813000元，但主張因提前付款產生87000元利息，應當抵扣剩餘應付購房款，並稱楊某耀、陳某涵以簽署收條的方式對該事項予以了認可。對此法院認為，由於雙方並非是以減少購房款的方式對房屋買賣合同進行的變更，趙某晨主張係為楊某耀、陳某涵提供了部分借款併產生利息，楊某耀、陳某涵在本案庭審中亦認可存在利息，但主張利息的計算標準過高，超過法定的民間借貸利率標準，由於本案系房屋買賣合同糾紛，並非民間借貸糾紛，故法院對雙方主張的民間借貸事宜不予處理，仍以趙某晨實際支付的3831000萬元為實際購房款數額，故趙某晨還應支付楊某耀、陳某涵購房款547000元。對於趙某晨主張的利息，可持相關證據另案主張。

對於楊某耀、陳某涵主張的遲延支付購房款的違約金一節，根據房屋買賣合同約定，趙某晨應於過户當日支付購房尾款，楊某耀、陳某涵於2021年1月將涉案房屋交付給趙某晨，於2021年4月27日將涉案房屋過户給趙某晨，趙某晨亦應於過户當日將剩餘購房款支付給楊某耀、陳某涵，趙某晨主張的抵扣違約金和損失不能構成其不支付剩餘購房款的合法抗辯理由，故趙某晨構成違約，應當支付楊某耀、陳某涵遲延付款違約金，但由於雙方約定的違約金標準過高，故法院根據本案事實和證據情況，以及雙方當事人的過錯程度，酌定趙某晨支付楊某耀、陳某涵違約金，以4360000元為基數，按同期全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率計算，至實際付清之日止。

關於趙某晨主張的遲延過户違約金一節，由於雙方在2021年3月10日簽訂的補充協議中約定趙某晨同意給楊某耀、陳某涵延期辦理過户的時間為2021年4月20日，故可視為雙方協商一致變更過户時間為2021年4月20日，而雙方實際過户時間為2021年4月27日，故楊某耀、陳某涵存在遲延過户的情形，應當支付趙某晨遲延過户違約金。根據雙方補充協議的約定“如再次違約按房屋買賣合同第五條違約責任雙倍履約”，《房屋買賣合同》中雖未有關於遲延過户的違約責任，但根據雙方簽訂的《房屋買賣合同》和《房屋買賣居間合同》的內容來看，雙方對於違約責任的約定均為按房屋成交價的日千分之一計算違約金，故法院認定雙方在補充協議中的意思表示應為按房屋成交價的日千分之一的二倍即日千分之二計算遲延過户違約金。